整體來看,上半年地產板塊表現相對平淡,地產板塊收益率跑輸大盤,而物業管理公司卻異軍突起,成為大地產行業的一抹亮色。
我們認為物管行業仍是值得持續關注的優質賽道。物管行業需求的持續存在,集中度仍比較低,物業管理公司低杠桿、盈利質量高的商業模型等因素,將繼續驅動物業管理公司在下半年有更好表現。
A股推薦招商積余、新大正;H股推薦碧桂園服務、保利物業、永升生活服務、寶龍商業;開發業務:A股推薦保利發展、金地集團、陽光城;H股推薦旭輝控股。
中信建投2020下半年房地產行業展望
物管企業積極進擊,開發企業因時舒卷
1、物業管理積極進擊,開發板塊靜待花開
受疫情沖擊,房地產行業基本面受損,同時中央政府保持“房住不炒”的政策定力,在一定程度上壓制了房地產開發板塊的表現。但就基本面而言,房地產行業是所有行業中復蘇最快的,從5月的數據看,房地產銷售、投資均已出現單月轉正現象,表明行業韌性十足。同時在復蘇過程中,地產產業上下游的行業均明顯受益,股價表現也非常明顯。我們認為,房地產板塊當前正處于估值底部,而行業基本面仍在持續轉好,下半年的板塊表現將好于上半年。
在開發商表現平平的情況下,物業公司卻異軍突起,成為大地產行業的一抹亮色
年初以來,港股物業指數上漲幅度為57.6%,A股的物管上市公司也出現大幅上漲,我們認為物管行業仍是值得持續關注的優質賽道。物管行業需求的持續存在,集中度仍比較低,物業管理公司低杠桿、盈利質量高的商業模型等因素,將繼續驅動物業管理公司在下半年有更好表現。
2、物業管理板塊資本之船啟航,擁抱大物管時代。
首先,當前物業企業頭部效應日益凸顯,行業集中度不斷提升,且未來頭部企業的在管面積規模優勢將會繼續鞏固和擴大;與此同時,竣工面積推動在管面積擴張,市場化定價機制打開,未來有望實現量價齊升,而短期新交付項目支撐行業利潤率中樞保持穩定,長期依靠管理能力的提升對沖人工成本剛性上漲;
其次,相比于住宅物業相對確定的格局,非住宅物業則是尚待開拓的藍海市場,近年來,越來越多的物業企業開始布局非住宅物業領域;增值服務已成物管企業不容忽視的重要組成部分,收入和毛利占比不斷提升,我們估算,增值服務市場規模在千億級以上,足以支撐物管企業未來的收入與利潤增長;眾多物管企業紛紛登陸資本市場,行業并購整合加速,鞏固優勢區域并拓展新市場。
3、房地產開發板塊韌性十足,市場景氣度底部回暖。
今年上半年房地產市場一波三折,但整體恢復較快。2-3月房地產市場銷售迅速降至冰點,4月起疫情趨于穩定,到5月疫情影響逐步消退,疊加房企集中推盤,市場銷售進入明顯恢復區間。政策在中央層面依然維持房住不炒定位,地方層面深化因城施策。
今年上半年連續三次降準,為市場注入大量流動性,貨幣環境持續保持寬松,一定程度上支撐了市場的恢復。同時行業集中度也在加速提升,在此背景下,板塊估值進一步創新低,疊加當前行業低配,股息率維持高位,房地產板塊長期投資價值開始凸顯。
4、把握優質物管企業,關注低估值價值房企
建議聚焦大型物管企業,布局中型物管企業,關注有特色的小型物管企業。A股推薦:招商積余、新大正。H股推薦:碧桂園服務、保利物業、永升生活服務、寶龍商業。
同時,我們建議關注優質低估值房企。A股推薦:保利地產、金地集團、陽光城。H股推薦:旭輝控股集團。