中信建投證券2020年下半年房地產行業展望：物管企業積極進擊 開發企業因時舒卷

    整體來看，上半年地產板塊表現相對平淡，地產板塊收益率跑輸大盤，而物業管理公司卻異軍突起，成為大地產行業的一抹亮色。

    我們認為物管行業仍是值得持續關注的優質賽道。物管行業需求的持續存在，集中度仍比較低，物業管理公司低杠桿、盈利質量高的商業模型等因素，將繼續驅動物業管理公司在下半年有更好表現。

    A股推薦招商積余、新大正；H股推薦碧桂園服務、保利物業、永升生活服務、寶龍商業；開發業務：A股推薦保利發展、金地集團、陽光城；H股推薦旭輝控股。

    中信建投2020下半年房地產行業展望

    物管企業積極進擊，開發企業因時舒卷

    1、物業管理積極進擊，開發板塊靜待花開

    受疫情沖擊，房地產行業基本面受損，同時中央政府保持“房住不炒”的政策定力，在一定程度上壓制了房地產開發板塊的表現。但就基本面而言，房地產行業是所有行業中復蘇最快的，從5月的數據看，房地產銷售、投資均已出現單月轉正現象，表明行業韌性十足。同時在復蘇過程中，地產產業上下游的行業均明顯受益，股價表現也非常明顯。我們認為，房地產板塊當前正處于估值底部，而行業基本面仍在持續轉好，下半年的板塊表現將好于上半年。

    在開發商表現平平的情況下，物業公司卻異軍突起，成為大地產行業的一抹亮色

    年初以來，港股物業指數上漲幅度為57.6%，A股的物管上市公司也出現大幅上漲，我們認為物管行業仍是值得持續關注的優質賽道。物管行業需求的持續存在，集中度仍比較低，物業管理公司低杠桿、盈利質量高的商業模型等因素，將繼續驅動物業管理公司在下半年有更好表現。

    2、物業管理板塊資本之船啟航，擁抱大物管時代。

    首先，當前物業企業頭部效應日益凸顯，行業集中度不斷提升，且未來頭部企業的在管面積規模優勢將會繼續鞏固和擴大；與此同時，竣工面積推動在管面積擴張，市場化定價機制打開，未來有望實現量價齊升，而短期新交付項目支撐行業利潤率中樞保持穩定，長期依靠管理能力的提升對沖人工成本剛性上漲；

    其次，相比于住宅物業相對確定的格局，非住宅物業則是尚待開拓的藍海市場，近年來，越來越多的物業企業開始布局非住宅物業領域；增值服務已成物管企業不容忽視的重要組成部分，收入和毛利占比不斷提升，我們估算，增值服務市場規模在千億級以上，足以支撐物管企業未來的收入與利潤增長；眾多物管企業紛紛登陸資本市場，行業并購整合加速，鞏固優勢區域并拓展新市場。

    3、房地產開發板塊韌性十足，市場景氣度底部回暖。

    今年上半年房地產市場一波三折，但整體恢復較快。2-3月房地產市場銷售迅速降至冰點，4月起疫情趨于穩定，到5月疫情影響逐步消退，疊加房企集中推盤，市場銷售進入明顯恢復區間。政策在中央層面依然維持房住不炒定位，地方層面深化因城施策。

    今年上半年連續三次降準，為市場注入大量流動性，貨幣環境持續保持寬松，一定程度上支撐了市場的恢復。同時行業集中度也在加速提升，在此背景下，板塊估值進一步創新低，疊加當前行業低配，股息率維持高位，房地產板塊長期投資價值開始凸顯。

    4、把握優質物管企業，關注低估值價值房企

    建議聚焦大型物管企業，布局中型物管企業，關注有特色的小型物管企業。A股推薦：招商積余、新大正。H股推薦：碧桂園服務、保利物業、永升生活服務、寶龍商業。

    同時，我們建議關注優質低估值房企。A股推薦：保利地產、金地集團、陽光城。H股推薦：旭輝控股集團。