本報訊 (記者毛藝融)四年前,首批公募REITs在滬深證券交易所上市,公開募集基礎設施證券投資基金(REITs)這一創新品種開始進入國內投資者的視野。
四年里,我國REITs市場總發行規模已超過1800億元,總市值規模突破2000億元大關,共上市66只REITs產品,產品數量為亞洲第一。
在證監會的指導下,上交所正引領國內REITs市場的建設發展。從一級市場看,上交所已上市REITs產品44只,發行規模約1230億元;從二級市場市值看,截至目前,上交所44只REITs產品的市值達到1370億元;從二級市場交易看,滬市REITs2025年以來的日均成交額約4.37億元。從一級發行到二級交易的全鏈條,滬市REITs占全市場的比重均在七成左右,上交所正著力打造國內REITs市場建設發展的主陣地。
以優生態促發展
市場化價格機制助力“好項目好待遇”
自首批REITs產品上市以來,我國REITs市場已走過四年的發展歷程。
從一級市場來看,REITs市場普遍采用詢價機制,通過設定合理的詢價區間,吸引投資者參與報價,最終確定發行價格。
當前REITs市場價格進一步反映了項目資產的內在價值與市場風險,實現了市場相對均衡的狀態。記者了解到,近期啟動詢價的中銀中外運倉儲物流REIT,通過采用上下限打開的市場化定價區間,給予投資者充分的定價權,充分激發了市場投資人的熱情,共獲575戶網下對象報價,全場倍數251.12倍(剔除后),報價機構戶數、全場倍數均位于中國公募REITs產品推出以來市場第二。
從二級市場來看,上交所已上市的44只REITs中也涌現出一批“排頭兵”項目,這些項目得益于底層資產穩健運營、投資回報穩定豐厚、產業方積極參與、重要機制逐步建立,市場價格表現在各自行業內名列前茅。
在市場化的價格形成機制下,投資者對于“好項目”的認可會自發地發揮市場篩選作用,其具體表現就是二級市場價格的上漲和交易活躍度的提升。記者觀察到,這些市場認可的“好項目”較發行價的漲跌幅(后復權)普遍在20%以上、最高超過90%,2025年以來的換手率普遍在1%以上,顯著高于全市場平均水平,已走在全市場前列。
除了市場認可外,對于“好項目”參與方,上交所充分發揮交易所債券條線在市場服務、融資審核、持續監管、投資交易等全鏈條的綜合服務優勢,支持其建好REITs平臺,形成“好項目有好待遇”的REITs市場生態。
“REITs市場化改革的核心在于讓價格回歸市場,讓市場在資源配置中發揮決定性作用。”某資深市場人士表示,“經過改革,REITs市場在項目篩選、定價、交易等環節更加透明、高效,投資者能夠根據自身風險偏好做出合理決策,市場資源配置效率顯著提升。”
市值分紅多點開花
各方獲得感持續提升
REITs市場自誕生四年來,以優異的價格表現和穩健的分紅回報,贏得資本市場投資者的青睞。截至目前,全市場共有66只REITs產品上市,總市值超2000億元。其中,滬市44只REITs的市場表現尤為突出,總市值達到1370億元,較發行價復權上漲約30%,尤其是2025年以來漲幅超過20%。
得益于REITs高分紅的產品特性,配置型投資者能從REITs分紅中獲得高額穩定收益。從滬市REITs四年累計向投資者分紅151億元,其中2024年59億元,以年末市值計算的分紅率達到5.7%。
除直接分紅收益外,交易型投資者也能從二級市場交易中獲取增值收益。滬市REITs二級市場除權價格平均漲幅約14%,其中,市政水利、消費、保障房的表現尤為突出,除權漲幅均在55%以上。
一位資深人士告訴記者,“根據公開信息,目前全市場在審或待發售的REITs項目共21單(含擴募),其中上交所17單,這些在審項目將進一步擴充REITs市場的容量及深度,為REITs指數基金、ETF等創新產品的出現打下基礎,REITs產品體系將會愈發豐富,產品創新日益繁榮,市場化程度持續提高,使得REITs市場各參與方的獲得感、參與感不斷提升。”
“首發+擴募”雙輪驅動
市場持續擴容增類
截至目前,上交所已上市REITs產品44只,數量較2023年底增加一倍,常態化發行成效顯著。資產類型上,滬市已上市的類別中包括了百貨大樓、社區商超、奧特萊斯、商業綜合體等,底層租戶更是涉及零售、餐飲、服務、娛樂等不同業態,形式比較多元豐富。
未來,滬市REITs將向著更多不同類別的底層資產延伸觸角,旅游景區、養老設施、冰雪經濟等領域首單公募REITs有望加速落地,繪就更加豐富多元的公募REITs圖譜。
持續推動多層次REITs市場的發展也是強化REITs市場生態建設的重要方面。當前我國多層次REITs市場已初步成型:Pre-REITs聚焦于資產培育和成長,資產尚處于起步階段;類REITs的底層資產相對更成熟,固收屬性較為突出,是不動產資產證券化的初步嘗試;持有型不動產ABS已能夠產生期間現金流收益,且具有更加鮮明的權益屬性,是不動產資產證券化布局下的重要創新。
展望未來,REITs的覆蓋面與普及率會大幅提升;REITs所服務的資產類別、企業類別和資金類別會與時俱進、持續擴容;REITs平臺將更具市場活力和自驅力,不斷推動資產運營管理機制、資源要素配置效率的優化和提升,成為我國盤活存量資產、服務實體經濟的重要金融工具。
上交所表示,將持續發揮資本市場服務實體經濟作用,為REITs市場各方做好服務,為REITs市場的建設發展保駕護航。
(編輯 賀?。?/p>