深圳土拍現46.55%溢價 小型地塊受追捧

    本報記者 李昱丞

    在深圳土地拍賣市場，小型地塊受到開發商的青睞。6月19日，深圳龍華民治核心區A817-0619宗地成功出讓，經過65輪報價，最終由深圳聯粵房地產開發有限公司以12.12億元競得，相較8.27億元的起始價，溢價率達到46.55%。

    該宗地土地面積為10898.05平方米，建筑面積為27200平方米，是一宗小型地塊。盡管面積小、總價不高，但該地塊的拍賣還是吸引了包括招商局蛇口工業區控股股份有限公司、中國海外發展有限公司等在內8家房企的參與。

    在業內看來，小型地塊減少了開發商開發銷售過程中的不確定性，提振了開發商拿地的積極性。

    “目前房地產市場變化快，新產品戶型設計、定價等升級比較快；另外購房者可選擇范圍比較廣。小地塊能滿足開發商盡快開發、盡快銷售的需求，盡可能消除不確定性。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《證券日報》記者表示。

    今年3月31日，深圳寶安區新安街道一宗面積較大的涉宅用地掛牌，起始價高達86.27億元，土地面積、建筑面積分別高達47546.92平方米、271000平方米，這宗大型地塊此后中止出讓。在此之后，深圳掛牌住宅用地逐漸呈現小型化現象。

    據深圳公共資源交易中心公告，近期深圳掛牌出讓的三宗住宅用地分別位于光明區、龍華區、前海深港現代服務業合作區，其建筑面積分別為108487平方米、61090平方米、25600平方米，起始價分別為19.94億元、16.84億元、11.58億元，均較為“迷你”。

    中關村物聯網產業聯盟副秘書長袁帥對《證券日報》記者表示，小型地塊的開發成本相對較低，房企可以以較小的資金投入獲取土地開發權，降低開發風險。尤其是在市場行情不確定的情況下，房企更傾向于選擇風險較小、資金回籠較快的項目。

    除了地塊呈小型化以外，另一個趨勢是，住宅用地出讓條件正加速優化。

    以此次成功出讓的A817-0619宗地為例，該地塊不限售價、無70/90戶型限制，沒有配建，按照“價高者得”的原則確定競得人，同時規定的容積率小于2.5。

    李宇嘉表示，近來土拍市場不僅取消配建、限價等，而且堅持出讓成熟地塊，拿地即能開工、銷售就能辦證。這能夠幫助開發商縮短開發周期、降低不確定性，更好地收獲預期的利潤。

    中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅對《證券日報》記者分析認為，2025年深圳土拍市場呈現核心高熱、新興分化、政策靈活、風險可控的特點。盡管面臨庫存和資金壓力，深圳通過縮量提質、靈活出讓等策略，逐步修復土地市場信心。

    近期深圳新房市場仍處于止跌回穩過程中。據深圳中原研究中心統計，5月份深圳一手住宅網簽3162套，環比下滑14.4%，其中預售成交2054套，現售成交1108套。據國家統計局數據，5月份深圳新建商品住宅銷售價格指數同比下降2.6%。

    “深圳憑借粵港澳大灣區核心城市地位、產業升級潛力及政策創新能力，仍將是全國土地市場的風向標。”孫紅梅表示，核心區域低密優質地塊供應、舊改加速及產城融合項目，將支撐市場長期向好。

（編輯 孫倩）