住房租賃監管升級 “租金貸”籬笆扎緊

    長租公寓平臺迎來多地監管規范。2月以來，深圳、北京、上海三地先后發布了針對住房租賃資金監管的文件，直指長租公寓平臺“資金池”問題和“租金貸”資金監管問題。

    上海住建委等十部門共同制定的《關于進一步整頓規范本市住房租賃市場秩序的實施意見》（下稱《意見》）中明確要求，未開展個人“租金貸”業務的住房租賃經營機構，原則上不得新增該項業務；已開展個人“租金貸”業務的，應于2021年一季度前向市房屋管理部門報備貸款規模壓降計劃。

    “一邊是收不到房租的房東，用貸款資金付了房租、卻被房東趕的租客；另一邊是給租客提供信貸資金的銀行。‘租金貸’引發的問題已經讓市場形成多方共輸局面。”一位業內人士表示。

    近年來，隨著蛋殼、自如、青客等長租公寓興起，“租金貸”活躍起來，并讓租賃平臺、銀行、房東、房客四方形成聯動。但脆弱的四方關系卻屢屢因長租公寓平臺資金鏈斷裂而土崩瓦解。

    在這一模式下，銀行等金融機構將貸給租客的錢，直接一次性支付給平臺，而租客再向金融機構按月償還租房貸款。一旦平臺突然出現資金鏈斷裂，不再向房東支付每月租金，就會直接造成租客和房東之間的矛盾沖突。

    “其實從2017年到2020年，每年都有長租公寓平臺‘爆雷’，這些平臺或是‘跑路’，或是出現資金鏈斷裂。”這位業內人士總結道，近年來長租公寓“爆雷”的關鍵原因，即在于一些長租公寓平臺通過“租金貸”歸攏資金，以長收短付等方式形成“資金池”進行盲目擴張，導致一旦遇到疫情等極端情況，資金鏈極易發生斷裂，進而沒錢再向房東支付房租。

    深圳、北京、上海近日發布的文件，一個共同點即嚴控“租金貸”撥付對象，“租金貸”資金不得撥付給住房租賃企業，只能撥付給個人。業內人士認為，這一監管措施有利于制止租賃平臺利用“租金貸”盲目擴張，從根本上杜絕“爆雷”事件發生。

    其中，上海更是進一步壓降“租金貸”業務。上海發布的《意見》明確提出，嚴控租金貸款業務，未開展個人“租金貸”業務的住房租賃經營機構，原則上不得新增該項業務，確保2022年底前貸款金額調整到占企業租金收入比例15%以下。

    2020年以來，多地住房租賃政策密集出臺，對于長租企業的資金監管力度逐漸加強，以更好地促進住房租賃市場有序發展，體現“租售并舉”住房戰略。貝殼研究院提供的數據顯示，2020年1至10月份，全國重點城市出臺了107項住房租賃政策，涉及住房租賃市場的監管、規范、培育以及補貼等方面。其中，成都、西安和杭州等城市明確了針對租賃機構的資金監管的措施。

    “對銀行業影響不大，不少銀行前兩年已識別出租金貸款的相關風險，減少或退出在這個領域的布局。其實從2017年起，國有大行和部分股份制銀行在布局租賃市場金融服務上很活躍。但2018年以來，長租公寓頻繁‘爆雷’，商業銀行就及時將業務暫停了。”一位國有大行華南地區業務人士告訴記者，他曾在2017年負責該行的住房租賃業務，在他看來，與長租公寓平臺合作的“租金貸”發展過程，可以給銀行開展場景式金融起到警示作用。

    “長租公寓和‘租金貸’是新生事物，對于一些年輕群體，‘租金貸’可以解決其資金周轉問題。在新生事物發展的頭幾年，爆發一些問題、存在監管盲點，往往難以避免。”他認為，銀行應厘清其中的權責關系，思考真正的風控對象是平臺還是個人，不應忽視平臺利用資金池進行期限錯配，作高杠桿擴張。