房地產市場預期轉好 配置商辦資產迎來契機？

    本報記者 王麗新

    近日，北京等一線城市接連實施“認房不認貸”政策，為提振房地產市場預期和信心帶來極大利好。在此背景下，房地產市場企穩回升預期持續向好，北京商辦、購物中心等商業地產市場活躍度也開始提升。

    “三季度商辦類資產達成了幾宗大宗交易。”有消息人士向記者透露，一方面由于房地產行業進入調整期，賣家積極處置資產回籠資金；另一方面，有自用辦公需求的企業、機構投資者等已“相看”許久，出手“抄底”意愿較強。

    “公司正計劃在京西板塊購置商辦物業，計劃購買面積在5000-7000平方米之間，主要考慮當下辦公資產價格較低，既能相對保值又能減少租賃支出。”某企業相關負責人向記者表示，不過希望選擇周邊配套較全，未來還能有增值空間的商辦物業。

    商辦市場進入轉型新周期

    在傳統商業地產中，除高檔寫字樓商業地產外，大部分商業地產是作為居住房地產的配套設施來建設和開發，不太重視對它的運營管理。新發展模式下，要讓這些資產也可以很好服務實體經濟，改善空間運營管理和服務質量，提升其價值管理水平，提高資產運營的回報率。

    “商業地產作為一個載體能夠為所有以滿足人們日常工作、生活和娛樂為目標，以及服務于人民群眾追求美好生活為目標的商業活動提供物理空間，提供運營服務，是任何一個服務類型或消費產業不可或缺的實體場景和服務載體。”全聯房地產商會寫字樓分會執行會長劉凱表示，當前商業地產市場面臨“三個轉變”，標志著商業地產新周期的開啟：首先是從開發時代轉向服務時代，其次是從粗放運營轉向精細運營，最后是從經營價值轉向品牌價值。

    在這種新轉型周期下，以往低水平重復、同質化發展已經注定不可持續。那么，未來具備哪些“資質”的商辦類資產能夠在增值、保值以及回報率方面表現更好？

    “在當代及未來，無論辦公空間還是商業空間，勢必更加尊重人們的需求。”遠洋春秋中心廣場項目相關負責人表示，打造優質商辦載體，一是需要多元的商業配套服務；二是豐富的招商資源；三是更善于通過運營提升收益率。

    該人士進一步稱，以成都太古里為例，該項目打造獨立商業式全維商街，填補區域內商街配套的空缺，辦公地塊及商業地塊合而為一，呈現辦公、商業、休閑、旅游一體化的建筑格局，匹配城市企業對現代化辦公環境的要求。北京西山腳下的遠洋春秋中心廣場亦是如此，該項目東接北京銀行保險產業園，南鄰中關村石景山園，整體規劃理念是將打造成以融合藝術、生活、商務的大型綜合體，囊括了居住、購物、休閑、娛樂、餐飲、教育、醫療、金融等全方位配套，從而提高了整個項目的居住和投資價值。

    “好的辦公產品，即便在市場調整期，通過良好的運營和服務，也能展現出良好的韌性，甚至實現租金上漲。”有業內人士直言，7月以來，房地產市場利好政策不斷，此前累積的需求正在釋放，商辦類資產并購加快，去化率和出租率也有望得到進一步復蘇。

    當下是資產配置契機嗎？

    從8月份市場表現來看，據觀點指數顯示，8月份，一線城市辦公掛牌租金實現不同程度的上漲，辦公市場環比上月有改善跡象。同期，商辦大宗交易堅挺，比如太古地產擬以97.1億元的代價接盤陸家嘴集團兩家子公司40%的股權，交易預計在8月底9月初完成。

    另有公開數據顯示，2022年中國產業園的交易金額創造了歷史新高，達到225億元，同比增長約42%，未來新商業、新辦公、新園區需求仍將持續增長，并擁有更大的發展空間和投資價值。在業內人士看來，今年以來，一系列宏觀調控政策的發布和陸續見效，經濟發展已呈現穩中回升的態勢，大宗商辦資產配置凸顯強勁勢頭。

    不過，上述業內人士也表示，一線城市優質辦公物業穿越周期能力較強，投資者或企業若有資產配置需求，當下是出手的好時機。但對買家而言，除了商業配套以及良好的運營服務之外，區域規劃和產業氛圍至關重要。

    以遠洋春秋中心廣場為例，該項目所在的石景山區，2022年GDP歷史性達到1000億萬元，其中金融行業和科技行業貢獻約49%，目前石景山的產業格局已實現從傳統產業到高端科技產業的換擋加速。同時，京西地區連接海淀及諸多產業園，未來將不斷承接海淀區大量科技企業的外延需求。

    “作為京西商業辦公綜合體，遠洋春秋中心廣場與北京銀行保險產業園相輔相成，仍處在區域內的價格低谷。項目中的單層商業面積在700平方米以上，企業獨棟面積3000-4500平方米，適合中大型企業作為企業總部。”遠洋春秋中心廣場上述負責人表示，項目未來將吸納金融、保險、科技、電子信息等優質高端服務企業，將成為構建北京高精尖經濟結構的重要組成部分，未來入駐企業更能享受保險產業園區的稅收優惠政策。實際上，近年來，越來越多地產企業紛紛投資長安街西沿線的商務辦公產品，正是看中了京西區域商辦市場的升值空間。

    至于接下來國內商辦市場走勢會如何？劉凱表示，整體上呈現出四個主要趨勢，一是市場層面由投資型市場向自用型市場轉變；二是區域選擇上由核心區域、傳統商圈向外圍區域、新興商圈轉變；三是成交類型由寫字樓、產業園向物流園區、工業研發、公寓項目轉變；四是交易金額由外企企業向內資企業轉變。

（編輯 張偉）