房地產投資邏輯生變

    ■王麗新

    年末將至，各地積極推出地塊，多城取消土拍限地價模式，土地市場重回“價高得者”，但市場成交冷熱不均的格局仍未改變。

    中指研究院統計數據顯示，2023年前11個月，全國300城住宅用地出讓金達21674.44億元，同比下降21.42%；成交樓面均價為6407元/平方米，同比上漲8.62%；平均溢價率為5.37%，較去年同期增長2.06個百分點。整體而言，全國住宅用地流拍、撤牌數量均下降明顯，但并未全面轉暖，底價成交仍是主流。

    土拍市場表現歷來是樓市晴雨表，房地產真正的投資邏輯亦藏于其中。當前，行業正處在轉型期和風險出清期，靠杠桿驅動擴規模時代逐漸遠去。筆者認為，在投資收緊的環境下，房企拿地邏輯已然生變，對片區和地塊的研判無限趨于一致，更偏好高能級城市及核心地段，“把控風險+保證去化率”已成為新的投資“指揮棒”。

    首先，投資體量小、地段好、限制少的地塊更受青睞。在土拍溢價率動輒超過100%的“高光時刻”，不少房企曾一度轉向押寶新城開發，滾動投資數百億元，采用一二級聯動開發的造城模式擴充土地儲備，以此降低成本，快速擴大規模。但自2021年行業進入調整期后，房企收縮投資戰線，總價低、區位優勢明顯以及對銷售單價或者拍賣門檻限制較少的單體住宅地塊，成為仍有實力擴表投資房企的首要選擇之一。

    這類地塊有三大吸引力，一是產品業態多數會瞄準剛需群體，成交相對活躍，回籠資金快；二是投資體量小，沉淀資金較少，利息支出等資金成本較低，資產周轉速度快；三是過去難以搶到高價地的區域型房企，以“小步慢跑”模式發展，對處理該類地塊更為擅長。

    其次，核心城市核心地段是房企投資焦點。地段歷來是房地產投資鐵律，核心城市、核心區域韌性較強，一直是房地產商的投資重點。從拿地邏輯來看，核心城市+核心區域，是當前房企趨同的投資準則。多家房企均表示，聚焦高能級城市發展，不再進入新城市拿地。

    由此可見，當前房企對投資精準度的把控已與過去大為不同。在粗放經營時代，企業投資會關注研究城市宏觀指標“買地”。進入精細化管理時代，“以銷定投”是前提，尤其在當前，企業更關注市場板塊的典型特征，以便提高投資精準度。換言之，房企投資拿地已細化至“一地一策”，收斂聚焦到要達到“投一成一”，拿地之前更要多層測算研究，評估單個項目首開去化率有望達到60%以上，才會勇敢出手。

    第三，對盈利空間整體尚可地塊，企業投資積極性較高。需求穩健、去化良好的城市，推出的位置優越、可操作性強的地塊，是近年來房企寧愿犧牲掉一部分利潤也會積極參拍的土地。過去，由于限地價限商品房銷售價格的規則，市場上出現了一批與二手房倒掛的新房，這類地塊中往往藏著企業要押寶的標的。

    通常而言，該類地塊是香餑餑，多數房企都想將其收入囊中，目前確定性的銷售去化率已成為房企拿地的首要標準。但往往這類地塊不是什么樣的房企都敢于出手，因為若爭搶過于激烈，利潤率可能低于3%。鑒于此，銷售價格適中、盈利空間整體尚可的地塊，對產品成本與品質把控能力較強的房企的舉牌吸引力更大。

    總體而言，近期由于多城已解除限地價賣地模式，一定程度上會加劇重點地塊的競爭程度。但即便是核心城市核心區域的地塊，價格彈性已經不復以往，仍需房企謹慎對待、理性參拍。