涉房資產價值凸顯 險資多元配置不動產

    本報記者 楊笑寒

    近日，建信人壽保險股份有限公司（以下簡稱“建信人壽”）發布關于大額不動產投資的信息披露公告。至此，今年以來已有5家保險公司總共披露了13筆大額不動產投資。

    受訪專家表示，不動產收益較為穩定，有益于多元化資產配置并抵御風險，因此險資配置不動產的力度有所加大。

    投資規模同比增加

    根據監管規定，保險公司在境內開展累計金額超過50億元的大額不動產投資及相關追加投資，需要在簽署投資協議后10個工作日內發布信息披露公告‌。

    建信人壽所投資的上述不動產項目此前于2020年12月份完成協議簽署和首次出資，此次公告為對項目的新增投資。公告顯示，建信人壽此次對上海市黃浦區董家渡金融商業中心（綠地外灘中心）T4幢辦公樓項目新增投資使用保險責任準備金，累計支付約337.44萬元，出資賬戶均為傳統險賬戶，出資完成后，建信人壽對項目累計投資金額約56.92億元（不含契稅、印花稅、維修基金、不動產登記費等）。這也是今年以來建信人壽對上述項目披露的第四次新增投資。

    這是今年以來險資加速投資不動產的一個縮影。據中國保險行業協會數據統計，截至6月24日，今年以來已有5家保險公司總共披露了13筆大額不動產投資，涉及7個不動產項目，均為對此前已簽署不動產項目的新增投資，年內新增投資金額合計46.82億元，遠超去年同期約7億元的投資金額。從頻次來看，去年同期險企共披露8次大額不動產投資，今年險資投資大額不動產的頻次也有所上升。

    廣東凱利資本管理有限公司總裁張令佳對《證券日報》記者表示，險資配置不動產積極性提高的原因主要是尋求增厚收益。在利率中樞下行的背景下，債券等傳統固收類資產的收益降低，同時商業地產、物流地產等不動產價格下降，抬升了租金收益率。同時，不動產作為一種另類資產，流動性較低，且其賬面價格的重估頻率不高，對報表造成的影響相對較小。對比來看，不動產存在配置優勢，因此險資加大了對不動產的配置力度。

    盤古智庫（北京）信息咨詢有限公司高級研究員江瀚對《證券日報》記者分析稱，從資產特性來看，不動產作為一種收益相對穩定的資產類別，有益于多元化資產配置，能夠在一定程度上抵御市場風險，對于追求長期穩定回報的保險資金來說具有吸引力。

    配置形式多元化

    近年來，險資增加對不動產的投資規模的同時，投資形式也更加多元化。除直接投資外，險資也采用聯合投資機構設立住房租賃私募股權基金、設立合伙企業投資公募REITs（不動產投資信托基金）等方式加大對不動產領域的投資力度。

    例如，2月份，新華保險、大家人壽保險股份有限公司（以下簡稱“大家人壽”）與萬科企業股份有限公司下屬子公司和基金管理公司等機構共同投資設立萬新金石（廈門）住房租賃股權投資合伙企業（有限合伙），其中新華保險認繳出資9.59億元，持股占比約為59.94%，大家人壽認繳出資4.8億元，持股占比為30%。

    5月份，天眼查APP數據顯示，北京平準基礎設施不動產股權投資基金合伙企業（有限合伙）（以下簡稱“合伙企業”）正式成立，合伙人包括中國人壽、財信吉祥人壽保險股份有限公司、國壽置業投資管理有限公司等機構。此前中國人壽公告顯示，合伙企業的投資聚焦于基礎設施公募REITs，有助于存量資產和新增投資的良性循環，促進基礎設施行業健康發展，是服務實體經濟的重要實踐。同時，基礎設施公募REITs具備股+債屬性，有助于提升保險資金組合收益。

    此外，也有險資通過直接收購不動產項目公司的股權或直接認購REITs等方式對不動產領域進行投資。

    就險資多元化配置不動產的優勢，江瀚表示，一是多元化配置有助于險資分散風險，避免因某一特定類型的不動產市場波動而帶來的損失；二是通過直接收購不動產項目公司的股權或設立住房租賃私募股權基金等方式，險資能夠深入參與到不動產項目的開發與管理中，獲取更多的增值機會；三是采用多元化的投資策略可以更好地適應市場變化，靈活調整投資組合，以應對不同的經濟周期和市場條件。

    展望未來，張令佳表示，預計險資投資不動產將呈現類別多元化、規模持續擴大的趨勢，資產類別方面，險資投資的不動產標的或將從商業地產、物流園區進一步擴展至長租公寓、數據中心、養老公寓等類別；規模方面，在低利率背景下，預計不動產配置優勢將持續存在，險資不動產投資規模有望持續增加。