房貸利率8日正式“換錨”：舊貸款有啥影響？新利率是升是降？

    東興證券分析師羅四維預計，未來個人房貸利率上行趨勢將延續，主因是房貸額度上半年投放較多，下半年額度不足。分地區來看，不同城市房貸利率將由房貸供求和“一城一策”調控所決定。

    根據央行8月25日的公告，10月8日起新發放的商業性個人住房貸款利率，以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。

    這意味著，明天（8日），商業性個人住房貸款利率正式“換錨”。

    銀行準備工作怎么樣？已辦理的房貸會受到什么影響？未來房貸利率升還是降？快跟中國證券報記者一探究竟。

    “換錨”工作進行時

    日前，中國證券報記者走訪浙江、江蘇、山東、江西、北京等多地發現，銀行個人房貸利率“換錨”工作正在有條不紊地進行。

    多位銀行一線分行負責人對記者表示，“換錨”的技術性難度并不大。就目前而言，對于銀行個人房貸業務的批貸節奏、投放節奏也沒有帶來太大沖擊和影響。

    一家國有大行山東分行負責人告訴中國證券報記者，為確保個人房貸利率按照新LPR定價順利實施，該行主要做了四方面工作：一是組織了全省培訓，確?？蛻艚浝碚莆誏PR機制實施的相關細節和內容；二是梳理修訂了合同文本，增加LPR的相應條款；三是進行了個人房貸業務系統的適應性改造，并完成了測試；四是對接合作樓盤，與銷售經理積極溝通，做好LPR向購房貸款需求客戶的傳導。

    某大行浙江地區二級分行負責人亦表示：“目前已經完成系統設置、合同文本更換及信貸人員培訓等準備工作。調整后的個人房貸利率將與調整前水平基本持平，不會出現明顯上升或下降，以確保平穩過渡。”

    已辦理的房貸會受到什么影響？

    位于北京CBD的某股份制銀行網點相關負責人談到：“已經按揭貸款的人，至少在今年12月31日之前，利率按照原先合同約定執行，折扣或者上浮都不變。明年1月1日，如果銀行政策有變化，也肯定會打電話通知到客戶。”他還說：“我自己也有房貸，比較了一下，按LPR加點后的利率和原先的利率相比，基本沒有變化。”

    上述國有大行山東分行負責人告訴中國證券報記者：“房貸利率將嚴格執行監管政策要求。對10月8日前已確定放款的客戶，將根據LPR利率和之前談好的利率確定加點數，基本與實際執行利率一致，不增加客戶貸款成本，保持平穩過渡。對10月8日后的增量貸款，定價將完全按新政策執行。”

    上述大行浙江地區二級分行負責人表示，10月8日為定價基準轉換日，該日期之前的存量個人房貸業務仍按原合同約定執行。存量房貸的確定標準有兩個：一是已發放的貸款；二是在10月8日前與該行已簽訂借款合同并生效，但未發放的貸款。

    江蘇某農商行人士則提到，LPR執行后，個人住房貸款還可以選擇固定利率或浮動利率的利率執行方式。她表示：“具體方式看客戶選擇的中介，既可以采用固定利率，也可以采用LPR。選擇固定利率的，貸款利率由LPR加點確定，且在借款期限內，該利率保持不變。”

    “換錨”后房貸利率是升是降？

    根據融360大數據研究院的監測數據，8月全國首套房貸平均利率為5.47%，二套房貸平均利率為5.78%，均已連續三個月上行。

    興業研究宏觀分析師郭于瑋告訴中國證券報記者，雖然新的房貸利率通過LPR為定價基準加點形成，不過根據最新測算，目前跟原先用貸款基準利率加點形成的利率相差不多，短期來看不會有太大變化。

    “但是更長時間來看，LPR利率存在調整的可能性，而貸款基準利率更加僵化，因此以LPR為基準形成的房貸利率，未來浮動的可能性更大。”郭于瑋進一步解釋，現在居民貸款是一般是每年做一次重新定價，未來如果LPR調整更加頻繁，那么半年重新定價或者按季重新定價的比例有可能提升。

    東興證券分析師羅四維預計，未來個人房貸利率上行趨勢將延續，主因是房貸額度上半年投放較多，下半年額度不足。分地區來看，不同城市房貸利率將由房貸供求和“一城一策”調控所決定。

    融360大數據研究院分析師李萬賦指出，一方面，LPR新機制的出臺是為了降低實體經濟融資成本，未來下行的概率較大，重點還是支持實體經濟、引導資金向小微企業等傾斜；另一方面，對于房貸來說，大方向仍然是避免干擾房地產政策的執行，即使LPR下行，銀行也會通過改變加點基數保證短期內房貸利率的基本穩定。（陳瑩瑩歐陽劍環戴安琪葉斯琦）