解碼張江REIT底層產業園99.51%出租率：為企業發展構建“朋友圈”“生態圈”

    本報記者 張歆 昌校宇

    在早晚上下班高峰，進出上海張江的車流經常會排起長長的隊伍，一眼望不到頭，因為這里集納了逾40萬就業者。

    作為滬深交易所首批9單基礎設施公募REITs中的首單“滬籍”項目，華安張江光大園封閉式基礎設施證券投資基金（場內簡稱“張江REIT”）的底層資產張江光大園就坐落于此。

    “與陸家嘴的金融圈，或靜安的白領圈相比，張江有一種更為包容的氣質。”一位在張江光大園工作的“技術男”在接受《證券日報》記者采訪時表示。他的感受，其實正是產業園運營方的工作規劃。

    張江光大園的運營方上海集摯咨詢管理有限公司總經理所付晶向《證券日報》記者介紹，張江光大園位于國家級高新技術園區上海張江科學城內，總建筑面積5.09平方米，由七棟研發樓組成。截至2020年末，園區出租率達99.51%，吸引入了包括集成電路、在線新經濟、金融科技、先進制造業等在內的30余家行業頭部企業入駐，租戶資質良好、租約穩定。截至2020年末，合同平均租金為人民幣5.19元/建筑平方米/天，受主導產業及產業聚集度影響，園區的租金水平在上海產業園區中處于較高水平。

    在產業園區內完成產業鏈對接——這種產業集群生態對于企業的誘惑顯然是巨大的，這也是張江光大園滿租的重要原因之一。同時，完善的社區配套，也將工作和生活的距離拉近。在園區6號樓頂部，叮咚買菜的LOGO十分顯著，“去年疫情期間，叮咚買菜給予上海市民的服務十分給力，當然，叮咚買菜也借助宅經濟實現了進一步發展，其在園區的租賃面積同步擴大。”所付晶表示。

    對于投資者較關心的項目現金流及收益情況，張江高科副總經理趙海生表示，“張江光大園收益來源為基礎設施不動產經營所得，包括租金、物業費、車位費及日常服務收入。按照公告信息，張江光大園項目未來兩年的預計收益率均在4%以上，預期能夠為投資人提供了良好、穩定的收益回報。此外，張江REIT的基金期限為20年，產權剩余年限能夠覆蓋基金期限，所有權到期暫時不會影響基金運營和存續。”

    談及張江REIT的抗經濟周期能力，趙海生給出兩個字的答案——“極強”。具體原因有三：張江科學城是上海市以及浦東新區重點發展的產業園區，也是浦東新區經濟發展的重要增長極，張江光大園位于張江科學城內，重要交通網絡通達，具有良好的區位優勢；張江光大園項目收益穩定，租戶資質優良，符合區域產業發展要求；張江光大園項目出租率較高，租金穩定增長，能夠為投資人提供穩定的收益回報。

    就公募REITs的投資風險，國泰君安資管結構金融部總經理徐剛提示，基礎設施REITs實質為基礎設施資產，以公募基金的載體實現“證券化”的過程，從風險角度來說天然可以比照投資公募基金和基礎設施資產的風險。“一方面，公募基金產品層面相關的風險包括基金二級市場價格的波動風險、流動性風險和提前終止等公募基金常規可能涉及的風險；另一方面，基礎設施資產相關的風險主要為兩大塊，區域經濟發展、整體經濟發展趨勢、項目運營管理等方面的原因均可能對項目運營績效、基礎設施項目價值等產生影響。”

    趙海生透露，張江高科正全力打造“產業創新生態圈”，在科創中心建設中扮演創業服務業的集成商角色，公募REITs對張江高科的未來戰略發展具有重要意義。同時，接下來，張江REIT的成功上市，也是進一步推進浦東新區高水平改革開放，打造社會主義現代化建設引領區的重要舉措。