頭部房企發力盤活存量資產 長租公寓市場持續擴容

    本報記者 陳瀟

    今年上半年，集中式長租公寓市場延續穩步擴容趨勢。中指研究院發布的《2025年6月中國住房租賃企業規模排行榜》顯示，截至6月底，TOP30集中式長租公寓企業（按長租公寓6月底累計開業規模排序，下同）累計開業房源量達135.9萬間，較5月底增加2.7萬間。

    其中，萬科企業股份有限公司旗下的泊寓品牌（以下簡稱“萬科泊寓”）、龍湖集團控股有限公司旗下的冠寓品牌（以下簡稱“龍湖冠寓”）、魔方生活服務集團有限公司（以下簡稱“魔方生活”）位列前三，開業規模分別達到19.82萬間、12.3萬間和8.4萬間。

    從企業屬性來看，TOP30榜單中房企系、地方國企系和酒店系住房租賃企業累計開業規模相較5月份分別增加1.21萬間、0.84萬間和0.60萬間，市場擴張穩步推進。

    6月份，萬科泊寓等通過存量物業資產盤活為租賃資產的方式，持續提升規模。例如，6月6日，萬科旗下青島市首個TOD租賃社區正式開業。該項目將存量公寓盤活為587間租賃住房，并納入保障性租賃住房體系。

    “當前，各類長租公寓企業正積極發揮差異化優勢拓展租賃業務。專業的長租公寓運營商聚焦存量資產盤活，輕資產管理輸出，持續深化與資產方的合作。地方國企發揮平臺優勢，收儲轉租持續拓展管理規模。”中指研究院相關負責人對《證券日報》記者表示。

    值得一提的是，以萬科泊寓與龍湖冠寓為代表的頭部平臺，正通過擴大規模、提高出租率的方式持續為企業貢獻穩定現金流。

    其中，萬科企業股份有限公司發布的2024年年報顯示，報告期內，公司租賃住宅業務（含非并表項目）實現營業收入37.02億元，同比增長7%。報表期內，萬科泊寓新拓展房源4.06萬間，凈新增開業1.11萬間。截至2024年底，萬科泊寓共運營管理26.24萬間長租公寓，開業19.12萬間。報告期內，萬科泊寓出租率為95.6%，項目前臺GOP利潤率為89.8%，保持行業領先水平。

    龍湖集團控股有限公司發布的2024年年報顯示，龍湖冠寓2024年租金收入達26.5億元，同比增長4%，開業規模12.4萬間，出租率為95.3%。作為龍湖“龍智資管”體系的重要組成，龍湖冠寓正在與寫字樓、養老、商業街區等業務融合發展，構建“住、職、娛、養”復合型空間資產。

    值得一提的是，6月份，華夏北京保障房REIT成為國內首單成功擴募的租賃住房REITs項目。本次擴募募集資金總額超9億元，購入的基礎設施項目為北京市房山區朗悅嘉園項目、通州區光機電項目、大興區盛悅家園項目、海淀區溫泉凱盛家園項目。

    “頭部平臺已通過標準化產品體系、高效運營能力與數字化管理工具，建立起可復制、可擴展的資產運營模型，助力企業在存量市場中尋找可持續現金流。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對《證券日報》記者表示，以REITs為代表的資本工具也為租賃住房市場提供了高效退出機制。