商品房預售資金監管層級應進一步提高

    近日，深圳市人大常委會就《暫時停止適用〈深圳經濟特區房地產轉讓條例〉有關規定的決定（草案）》公開征求意見。深圳商品房預售資金監管有望從金融機構監管模式轉向行政監管模式。

    預售資金監管是商品房產業極為重要的環節，但往往只在出事之后才會受到關注。上世紀90年代，各地出現了不少爛尾樓，重要原因就是資金缺乏監管。后來各地紛紛出臺監管措施堵塞漏洞，監管模式主要有銀行監管模式和行政監管模式兩種。

    在房地產市場平穩發展或處于向上周期時，兩種模式都不容易出什么問題，但最近兩年來，銀行監管模式在一些地方開始出現漏洞，?？顚Ｓ脹]有完全落實，用于單個項目甚至單個樓棟建設的資金被開發商挪到了其他項目或用途上，爛尾樓在一些城市零星出現，政府和全社會不得不消耗大量資源以“保交樓”。將銀行監管模式改為行政主導監管模式，理論上將讓預售資金更安全，更有利于降低未來發生樓盤“爛尾”的概率，但也要看到，僅僅在資金監管體系中增加一個主體，不一定能徹底解決問題，因為主體多了，大家出于避免擔責，效率可能會下降，并且在缺乏事后懲罰機制的情況下，難以杜絕執行中可能出現的問題。

    我國商品房開發以中高層項目為主，具有開發周期長、資金需求量大的特點，完全取消預售制不太現實。預售資金使用規模大，外溢性強，不出問題則已，一出往往就是大問題，是影響市場穩定的重要因素，所以預售資金監管必須要有跨周期的思維，貫徹最高安全標準。

    未來，監管改革或許可以朝兩方面努力。一是提高監管層級，即由各地制定政策改為制定全國統一政策，提升法規層級，中期形成多部門規章，未來考慮正式立法，以提高資金監管和使用的規范性、嚴肅性。二是要有嚴厲的事后懲罰機制，杜絕相關方對資金挪用的歹念。股份公司或上市公司股東挪用公司資金屬于犯罪，但如今挪用大額預售資金者卻難以被嚴厲追責，銀行監管失責也僅是取消其業務資格，這顯然難以有效阻嚇相關方打預售資金的壞主意。未來除了考慮制定“預售資金管理法”，甚至還可以考慮在刑法中增加相關罪名，讓那些違規使用資金情節惡劣造成嚴重社會危害的人受到嚴懲。