揚州、常州調整限售，不動產私募投資基金試點影響深遠

    不動產私募投資基金試點啟動

    短期效果仍待觀察

    2月第3周，E50房企融資規模達28.9億元，房企融資活動相對冷清。

    具體來看，本周E50房企僅中國金茂發行5年期的17億元的公司債，票面利率3.8%。整體票面利率較其上次發行上浮0.2個百分點，融資成本略有上行。

    融資政策方面，證監會近日宣布啟動不動產私募投資基金試點工作，在現有私募股權投資基金框架下，新設“不動產私募投資基金”類別，致力于促進房地產市場盤活存量。

    此外，中國證券投資基金業協會還正式發布了《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》。

    按照要求，不動產私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業經營用房、基礎設施項目等。

    我們認為，不動產私募投資基金的試點是“第三支箭”的延續，短期效果可能有限。

    新規對于基金的要求較高，例如“管理人在管不動產投資本金不低于30億元人民幣，或自管理人登記以來累計管理不動產投資本金不低于60億元人民幣”。

    但從2018年以來，房地產私募基金即陸續停止備案，現存的基金的規模普遍較小，達到新規要求的基金管理人可能不多，短期效果可能仍待觀察。

    然而從長期來看，本次新規有利于推動房地產行業向新發展模式平穩過渡，意義非凡。

    隨著房地產“高規模，高杠桿，高周轉”的模式已逐漸不再適應當前急劇變化的市場環境，房地產行業亟須尋找新的發展模式。

    對于行業而言，不動產私募投資基金一方面可以引導資金投資經營性不動產，激活經營性不動產的流動性，增強房地產企業“資本金”，修復資產負債表，緩解負債壓力，提振市場信心；另一方面，隨著整個行業逐漸走向存量市場，未來行業的模式也可能將完成由開發到運營、服務的轉變。

    而不動產私募投資基金的試點，或將幫助不動產進入以運營產生持續性現金流的發展模式，從而實現整個地產行業的“良性循環”。