險資獲準進入長租市場 “錢從何處來”問題望緩解

    ■本報記者 傅蘇穎

    6月1日，銀保監會發布《關于保險資金參與長租市場有關事項的通知》（以下簡稱《通知》），明確了保險資金參與長租市場的有關要求，并于即日起施行。

    《通知》明確，保險公司通過直接投資、保險資產管理機構通過發起設立債權投資計劃、股權投資計劃、資產支持計劃、保險私募基金等方式間接參與長租市場，所投長租項目應位于人口凈流入的大中型試點城市，滿足效益、權屬、土地使用性質和審批程序等方面的要求。

    交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹昨日對《證券日報》記者表示，險資的進入有利于解決困擾住房租賃市場發展的一大核心問題，即“錢從何處來”的先天難題。長租項目的經營通常包含兩個階段的成本，一是前期拿地新建或拿房改建的成本，二是后期運營管理和物業維護的成本。其中前期投入建設的資金量較大，僅靠租金作為回款來源會導致回收期限較長、資本周轉效率低等問題。

    國務院發展研究中心保險研究室副主任朱俊生昨日對《證券日報》記者表示，由于長租市場需要期限長、體量比較大的資金，而險資特別是壽險又具有負債期限較長的特點，可以說其與長租市場的資金需求相對契合度比較高。

    值得關注的是，《通知》要求采用債權投資計劃方式的，融資主體自有現金流占其全部應還債務本息的比例為100%（含）以上，采用股權投資計劃及保險私募基金方式的，項目公司股權不得為第三方提供質押。

    另外，《通知》要求保險機構督促各類主體規范項目建設管理和資金劃撥，實行資金專戶管理和資金進出的全流程監控，確保保險資金封閉運行、?？顚Ｓ?；保險機構應當建立專屬崗位，負責投資項目的投后管理，并建立全程管理制度，做好關鍵結點的風險防范。

    朱俊生認為，可以看到，《辦法》不僅明確險資參與的方式是間接的，對區域的選擇也提出建議，同時也對融資方提出了要求，特別是風險的監督管理，這一系列的風險管控，體現出監管層對于險資進入長租市場的商業可持續發展的關注。