更注重信息披露與投資者管理機制建設 上交所持有型不動產ABS市場展現新活力

    本報記者 毛藝融

    在多層次資本市場深化發展進程中，持有型不動產ABS作為資產證券化領域的重要創新實踐，市場規模穩步擴容，資產類別不斷豐富。在中國證監會的指導下，上交所充分發揮主陣地作用，在保持優質產品供給的基礎上，更注重引領信息披露、投資者管理等市場機制建設，推動持有型不動產ABS市場穩健前行。

    近期，記者獲悉建信住房租賃基金持有型不動產資產支持專項計劃（以下簡稱“建信長租”）披露了2024年年度報告，并成功舉辦業績說明會，投資者反響熱烈，這充分展現該產品在信息披露及投資者溝通機制方面的積極探索，為市場提供重要參考范例。

    持有型不動產ABS市場初現雛形

    底層資產多頭并進

    持有型不動產ABS以“資產信用”與“權益屬性”為核心特征，區別于傳統依賴主體信用增信的證券化產品，其更倚重底層資產運營產生的現金流實現投資人持續、穩定分紅。上交所目前共存續6單持有型不動產ABS產品，托管規模約為120.96億元，在審項目達14單。

    從底層資產類型來看，持有型不動產ABS涵蓋的底層資產行業越發多元，形成高速公路、保租房、寫字樓、數據中心多頭并進的新局面。

    從存續期各項目來看，更加注重通過各種方式強化投融對接，進一步完善產品生態，推動持有型不動產ABS市場穩健發展。

    信息披露聚焦運營質量

    突出運營成果

    持有型不動產ABS的核心特征是具有“權益屬性”，這使得信息披露的重要性愈發凸顯。上交所高度重視信息披露工作，不斷優化完善披露體系，力求通過充分展現產品個性和行業特性，為投資者交易提供全面客觀的信息。

    2024年度，持有型不動產ABS在年報披露的基礎上，通過“年報摘要”形式進一步聚焦了投資者關切的運營信息和財務信息，以信息披露的形式更好地體現“權益屬性”，投資者可在公告專區更直觀地獲取項目的經營情況，充分提升了信息披露的有效性。

    2024年度，持有型不動產ABS整體運營態勢良好，資產管理水平穩固提升，已順利實現正常分紅，為投資者帶來了穩健回報。

    以建信長租為代表的產權類持有型不動產ABS重點披露了財務及運營情況，覆蓋了影響投資決策的關鍵數據。建信長租披露了其位于上海、杭州和武漢的4個保障性租賃住房項目的可供出租面積、實際出租面積、出租率、有效租金單價、平均剩余租期、項目估值等指標。

    交通基礎設施類產品如安江高速持有型不動產ABS、華泰-中交路建清西大橋持有型不動產ABS則重點披露了斷面交通量、通行費收入等指標，有效增強市場對產品價值的理解，為投資者決策提供可靠依據。

    “持有型不動產ABS的信息披露方式正在逐步向公募REITs看齊，這是一次積極有益的嘗試。”一位投資機構人士在接受記者采訪時表示，如果后續這類信息能夠持續推出，相信將有益于穩定投資者預期，進一步提升市場對持有型不動產ABS這類創新產品的信心。

    投融互通形式豐富

    充分彰顯權益屬性

    5月下旬，建信長租于南京市奧體中心瑞貝庭服務公寓成功舉辦2024年度及2025年一季度業績說明會，中金公司及建信住房租賃基金詳細披露了專項計劃及底層資產的運作情況。此外，還安排投資人代表現場參觀考察擬擴募項目，運營機構朗詩寓介紹現場情況。

    建信長租這種“報告解讀+現場調研+互動答疑”的立體化溝通模式，使投資者能夠全面、深入了解資產運營全貌，切實強化對產品權益價值的認知與把握。

    此次說明會包括銀行理財、券商自營、保險資管等在內的逾35家機構投資者參與，并在會上與計劃管理人、運營牽頭管理機構進行了深入溝通，加深了市場對長租公寓項目一線經營的認識。

    部分參會投資機構代表表示，通過會議對持有型不動產ABS的權益投資價值有了更深入的理解，后續將考慮在該領域的投資布局，尋求與優質項目的合作機會。

    持有型不動產ABS通過直面投資者關切、回應市場訴求，有效提升了產品透明度與市場信任度，推動資源向優質資產集中，為資產證券化市場的專業化、規范化發展提供全新范本。

    “近年來，持有型不動產ABS市場實現了穩健發展與持續提升。”上交所相關負責人告訴記者，在市場規模上，發行數量與規模穩步增長，產品類型不斷豐富，涵蓋保障性租賃住房、數據中心、交通基礎設施等多個領域；在市場參與度方面，吸引了銀行理財、券商自營、保險資管等多元投資者，市場流動性與活躍度逐步增強；在制度建設上，產品在信息披露和投資者交流層面已取得顯著進展，未來將持續發力，為產品市場建設保駕護航。

    信息披露方面，上交所將針對不同底層資產類型，進一步引導和鼓勵計劃管理人和原始權益人自愿披露與投資者價值判斷及投資決策相關的信息，使投資者能精準獲取關鍵運營數據與財務信息，充分提升信息披露的有效性，推動建設持有型不動產ABS投融互信的市場生態。

    “投資者交流方面，我們鼓勵原始權益人和計劃管理人定期舉辦線上線下相結合的投資者交流會，針對行業熱點、政策變化、市場趨勢等展開深入探討，為投資者提供專業解讀與交流平臺。”前述相關負責人表示，同時，建立投資者意見反饋機制，對于投資者的疑問和建議，及時進行答復與解釋，形成良性互動循環，為投資者提供充分的決策參考，提升投資者交易意愿，促進流動性提升，激發市場活力。

（編輯 何成浩 郭之宸）