首批公募REITs上市一周年 專項立法宜跟上

    去年6月21日，首批9只基礎設施公募REITs項目上市。目前，首批公募REITs項目已平穩運行一周年，試點整體符合預期，取得了階段性成效。同時帶動了3000億元的新增基礎設施項目建設，在降低企業債務風險、促進企業輕資產運營以及盤活存量資產、擴大有效投資、促進投資良性循環等方面發揮了重要作用。

    自首批產品上市以來，各級政府部門、監管機構高度重視REITs市場建設，出臺配套規則，促進市場發展。全國十余個城市地方政府或發展改革部門發布REITs政策文件，覆蓋京津冀、長三角、粵港澳、成渝經濟圈等區域。

    經記者梳理，2021年6月29日，國家發改委發布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，將試點區域放開至全國范圍，資產范圍擴大，完善首發和擴募規模，促進項目資產擴容。同年11月17日，銀保監會發布《關于保險資金投資公開募集基礎設施證券投資基金有關事項的通知》，引入保險資金入市，提高REITs二級市場流動性。今年1月26日，財政部出臺《關于基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點稅收政策的公告》，明確了稅收優惠政策。

    證券時報記者統計發現，截至6月15日，上交所公募REITs產品上市平均上漲23.14%，流動性相對較高，日均換手率2%左右，高于香港、日本、美國等市場，整體換手率高于信用貸產品。從首批REITs年報來看，基礎設施資產形成了穩定的可供分配現金流和分紅收益，實際可供分配金額合計約18億元，均超過預期。

    記者了解到，繼去年首批項目平穩上市運行后，上交所推動建信中關村REIT、華夏中國交建REIT順利上市，并持續推動REITs項目挖掘和市場服務范圍，圍繞能源、生態環保、市政建設、保障性租賃住房等資產領域開展座談調研與市場組織。首單保障性住房租賃REITs廈門安居正式申報，該項目是全市場首批保障性住房租賃REITs。

    深交所公募REITs信息平臺顯示，除去年首批上市的博時招商蛇口產業園REIT等4只產品外，去年12月14日，華夏越秀高速REIT順利上市，今年又先后有鵬華深圳能源清潔能源REIT、紅土創新深圳人才安居保障性租賃住房REIT兩只產品得到受理及完成問詢。

    截至6月17日，公募REITs共上市12只，市值521億元，平均漲幅約22.18%，試點實現了平穩上市、交易及運行。截至6月20日，深交所已上市的5只公募REITs股份余額為265159萬份，日成交額約為7536.63萬元；上交所首批5只公募REITs共計8次分紅，分配總金額達9.52億元。

    擴募機制是REITs產品的重要特性，是市場建設不可缺少的重要環節。滬深證券交易所與各級政府部門、監管機構聯動，支持REITs規則體系完善，5月31日發布實施擴募規則，同步優化擴募機制，支持盤活存量資產和擴大有效投資。

    相關底層資產管理人對記者說，支持運作良好的REITs通過擴募機制做優做強，健全正向激勵機制，是形成市場化優勝劣汰、促進投融資良性循環以及提升REITs整體市場表現的重要途徑。“從成熟產品來看，發起人若同時是REITs的基金管理人和運營管理主體，便可實現企業方和金融機構兩位一體，更好平衡投資者與發行人的利益。”

    此外，從成熟REITs市場發展來看，稅收優惠、投資者保護機制和法律基礎體系等對REITs發展起到重要推動作用。業內人士建議，從長遠來看，需要適時研究推動REITs專項立法，系統構建符合REITs特點的制度安排，通過制定資產支持證券管理條例或REITs管理辦法等方式，健全完善REITs規則體系。