多城第二批集中供地“急剎車”后陸續“返場”：競買規則調整緊扣“穩房價”目標

    本報記者 杜雨萌

    最近一段時間，多城第二批集中供地在“急剎車”后，正陸續“返場”?！蹲C券日報》記者注意到，8月29日，深圳重新發布了2021年第二批住宅用地集中出讓公告。盡管其涉及的出讓地塊數量不變，仍為22宗，但出讓條件卻進一步優化。

    具體來看，一、在健全市場準入機制上，要求本批次用地競買申請人須具有房地產開發資質（聯合競買的，聯合各方均應具有房地產開發資質）。同一企業及其控股的各個公司，不得參加同一宗地的競買，同一企業及其控股的各個公司，參與本批次用地競買最多可競得3宗用地（含聯合競買）；二、在合理限定土地溢價方面明確，在保持掛牌起始價不變的基礎上，地塊溢價率上限統一由45%調整為15%，達到溢價率上限后，個別地塊直接采用搖號方式確定競得人，其余用地采用“競自持租賃住房+搖號”方式確定競得人；三、在強化“房地聯動”上特別指出，本批次用地普通商品住房銷售限價在原限價基礎上下調3%-9.2%不等，安居型商品房銷售限價在原限價基礎上下調2.8%-9.1%不等；除此之外，此次公告還在嚴格落實購地資金審查機制，確保房地產開發企業使用合規自有資金購地以及強化企業信用約束等方面予以調整優化。

    事實上，結合房地產調控的“三穩”目標來看，土地市場作為房地產行業的前端，不僅最能體現調控的力度，更會在很大程度上直接影響房價的穩定。

    例如，作為樓市調控政策的重要組成部分，今年年初，自然資源部明確要求22個城市住宅用地要實現“兩集中”，從而達到穩地價、穩房價、降預期的目的。不過，從首批集中土拍結果看，不僅“高溢價”及“地王”地塊頻現，部分城市的土地市場熱度更是不降反升。在此背景下，伴隨著政策面和監管部門的多次“喊話”，自進入下半年以來，多城先后升級樓市調控政策，且在內容上更是高度聚焦土地市場。

    不僅如此，在第二批集中供地的“窗口期”，出于“穩地價”的考慮，日前，包括深圳、福州、蘇州、長沙、青島、杭州、天津、上海、濟南、惠州等多個熱點城市已相繼暫?；蜓悠诹送恋爻鲎?。從其給出的理由看，主要與競買規則的調整有關。

    《證券日報》記者注意到，最近一段時間，深圳、杭州、青島、南京、合肥等地的第二批集中土地出讓已陸續“返場”。從調整后的競買規則看，亦主要落腳于調整競買人資質條件和準入要求、降低地塊溢價率、強化房地價聯動以及嚴格購地資金審查等內容。

    如杭州提出，一般地塊溢價率上限由20%調整為15%，“競品質”試點地塊的溢價率上限由10%調整為5%；出讓地塊達到上限價格后，轉為在此價格基礎上通過線下公開搖號的方式確定競得人；同時，明確競買企業的購地資金五個“不得”等；再比如青島提出，同一企業及其控股的各個公司不得參加同一宗地的競買，高新區的溢價率限制在15%以內，對違規房企設置3年禁拍懲罰等。

    “土地市場已成為各城市跟進調控的主要方向。”克而瑞研究中心市場研究總監馬千里在接受《證券日報》采訪時表示，從目前部分城市已公布的集中土拍規則調整看，預計“控實際地價”將成為熱點城市接下來在土地側調控的主力方向。