規劃想象的樓市 草根買不起

    從各個城市來看，如果將所有房源加總，沒有一個城市的房子是短缺的。

    李宇嘉

    日前，筆者參加了一個地產論壇，探討某新區樓市的價值。參會專家都在濃墨重彩地談新區的規劃，將如何利好樓市云云。電子筆點到之處，都是靚麗宏偉的規劃圖，商務中心區、汽車產業城、文化創意園、特色小鎮等不一而足。但是，產業規劃與房價上漲之間的傳導機制，沒有一個人能講清楚，大家都繞過這個“黑箱”，直奔投資主題。

    這與10年前的樓市投資模式相比，可謂一樣一樣的，即靠規劃概念和想象空間，激發老百姓的買房熱情。從現場來看，多數投資者連商務中心區到底是搞什么的，特色小鎮之特色是什么等，都一頭霧水。但是，這倒不妨礙大家對新區前景之看好。多數投資者的提問，都是敞開式的、你無法回答的難題，比如手上有錢想投資，哪里的潛力大，一年收益估計能到多少。

    由此想到，為何近期有的城市要松綁調控。調控退出了，這是一個重要的信號，在中介、各路媒體“為我所用”的解讀下，老百姓的買房激情再次被激發，不是什么難題。即便是“落地”并沒有時間節點或不靠譜的規劃，也能被佐證為房價上漲的鐵律。過去十幾年，多數城市的新區，一直靠這些規劃支撐著源源不斷的買地和購房需求?，F在，房價已沒到脖子了。

    問題是，該有的規劃都有了，如總規、近規、空間、產業、交通等規劃。而且，辦公樓、園區也都建設的七七八八了，真的沒有想象空間了。下一步該做的是，怎么把企業和員工裝進這些辦公樓和園區里，產生現金流價值，也就是兌現所謂的紅利，才能讓高房價支撐得住。但是，大家都巧妙地忽視了這個問題了。事實上，從調查看，規劃“落地”非常不樂觀。

    商業辦公過剩，這是所有城市面臨的困境。即便像深圳這樣最被看好的城市，供給端也在幾何級地放量：四大總部基地已落成，各新區都在打造中心區，工業廠房都在改創意空間；需求端沉淪的速度驚人，P2P退潮，金融去杠桿后，私募、基金、地產等不再靠高檔寫字樓“撐面子”了。創業公司崇尚精簡，縮減辦公空間，甚至搬到家里辦公，居住辦公一體化。

    而且，傳統產業園區升級，各種眾創空間（比如Wework）、共享空間、遠程辦公等更簡約的辦公模式的出現，讓那些高租金的寫字樓顯得“中看不中用”。因此，規劃好講難“落地”。住宅也如此，近期一二線城市房租下跌，原因就是去年以來多渠道規劃的房源放量入市，包括“租購并舉”下政府建設的公租和人才住房，形形色色的長租公寓，二手房源放盤等。

    從各個城市來看，如果將所有房源加總，沒有一個城市的房子是短缺的。如果加上小產權房、學生宿舍、自建住房等，很多城市甚至達到人均一套房（間）。所以，繼續靠規劃概念來刺激需求，接盤的基本都是草根了，也就是規劃認識不足，拿全部積蓄，加上融資博未來的小老百姓們。當然，規劃有落地的，但從政府靠規劃賣地的傳統看，更多的規劃無法落地。

    那么，過去靠想象空間透支的房價虛漲，是不是要吐出來一部分呢？很多城市正在面臨這樣的現實：凡是銷售下滑的區域，都是各色新區、城市副中心等等，需要再次祭出調控松綁來托底市場，給大家傳達買房的信號。但是，“房住不炒”與促進消費內需的戰略形勢已不允許。

    （作者系房地產資深專家）