新城發展擬發行3億美元優先票據 民營房企“探路”境外美元債“破冰”

    本報記者 陳瀟

    美元融資市場再度迎來國內房企身影。6月12日晚，新城控股集團股份有限公司（以下簡稱“新城控股”）母公司新城發展控股有限公司（以下簡稱“新城發展”）在港交所公告稱，與國泰君安、海通國際等機構簽署協議，擬發行3億美元、2028年到期的優先票據，所得資金將主要用于同步購買要約。

    “當前，只有具備實力和穩定發展的企業才能在國際市場進行發債。”中指研究院企業研究總監劉水向《證券日報》記者表示，此舉為其他民營房企重啟境外融資提供參考，有助于修復國際資本市場對中國民營房企的風險預期，提振行業信心。

    公告顯示，該筆票據發行所得款項總額約2.94億美元，將用于為同步購買要約提供資金，預期票據發行將于2025年6月26日完成。6月12日，新城發展發布的另外一份公告顯示，公司將通過現金購買其尚未償還的2025年到期4.45%優先票據（2025年7月票據），未償還本金金額為3億美元。

    “融資用途顯示新城發展傾向于借助美元債優化債務結構，償還到期債務，該策略在當前環境下具有穩健性，通過‘以新償舊’可避免短期債務集中到期引發的流動性風險，保障公司運營。”劉水表示，若發行成功且市場反應良好，能以相對合理成本籌資，提升資本市場信心，為后續改善融資環境創造條件。

    從票據利率來看，新城發展此次發債年利率達11.88%。“從融資成本看，新城本次美元債詢價區間11%－13%，在當前環境中偏高。這一方面源于美元利率維持高位及美聯儲觀望態度；另一方面反映房地產行業復蘇過程中，投資者對部分民營房企債券仍要求較高風險溢價。”劉水表示。

    值得一提的是，近期，新城系上市公司融資動作頻頻，除本次美元債外，新城系上市公司新城控股5.63億元“吾悅廣場”相關ABS也于6月初獲上交所受理。

    新城發展公告顯示，公司2024年全年營業額約892.27億元，其中商業物業管理服務及租金收入約120.33億元，同比增長13.9%，但公司權益持有人的凈利潤僅為4.9億元，同比下降44.1%。

    不過，新城發展仍具備一定的現金流支撐能力，尤其在商業資產運營方面表現穩健。

    截至2024年底，公司在全國開業及在建的吾悅廣場城市綜合體達200座，已開業數量達173座，出租率達97.97%，為債務償還提供較強的經營性現金流支持。

    “當前民營房企的償債能力對銷售回款依賴較高，銷售端的不確定性是主要變量。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示。但新城發展這類具備穩定商業運營能力的企業，憑借“租金現金流+資產再融資”的組合路徑，有望更快緩解資金壓力。

    在行業層面，此次新城發展的成功發債也為市場注入了信心。早在今年初，綠城中國控股有限公司（以下簡稱“綠城中國”）便曾發行5億美元債，在行業調整期，率先為房企美元融資“探路”。不過，相較于擁有央企大股東背書的綠城中國，新城發展作為純民營背景企業進行美元債發行，具有更強的信號意義。

    嚴躍進認為，未來，隨著市場情緒改善與政策持續加力，有望帶動更多優質民營房企重新進入境外融資市場。但整體來看，這一進程仍將是漸進性的，短期內尚難出現大規模集中發債潮。

    劉水表示，綠城中國、新城發展之后，預計更多優質民營房企可能重啟境外美元融資，但進程取決于市場環境、政策導向及企業自身資質多重因素。

（編輯 上官夢露）