海外融資成本上升 房企“錢途”冷暖自知

    資金，特別是低成本的資金，一直都是房地產公司的重要生存砝碼。

    房地產行業在國內的融資環境收緊信號愈發明顯，眾多房企此前曾掀起一輪海外發債的高潮。不過，人民幣匯率的波動讓房企以本幣償付外幣負債的成本上升。

    據不完全統計，僅從今年6月以來，包括綠地、佳兆業、中南建設等房企都宣布發行美元債。值得注意的是，從融資成本上來看，前一段時間房企發行的海外債票面成本普遍較高，部分甚至超過了10%，利率水平與境內債的融資成本差距在不斷拉大。Wind數據顯示，今年截至7月中旬，房企計劃發行的海外債數量已達104只，數量、規模均創同期歷史新高。如果按照當前節奏持續下去，房企海外發債規模有望再創歷史記錄。有分析人士表示，發行美元等外債，房企必須要面對的是匯率風險，且后續匯率如何變化存在較大不確定性，房企的匯率及財務風險敞口或存在持續惡化的風險。

    市場數據顯示，近幾年中國房企海外融資利率水平明顯升高，從2016年的6.03%飆升至近8.6%。相對于中小房企，龍湖集團、萬科、世茂等龍頭房企的平均融資成本較低。所以，匯率波動對高杠桿的中小房企的財務沖擊會更大。“借新債還舊債，一直以來都是房企慣用的融資方式，今年也不例外，但高杠桿房企融資成本本身就比較高，融資相對較難。”一位房地產機構的分析師如是說。

    事實上，匯兌損失在去年已經發生。如當代置業2018年匯兌凈虧損為2.05億元，導致當年凈利潤僅為6.62億元，較2017年同比下降19.88%。

    Wind數據顯示，2019年房企海外債到期規模為237.57億美元。2020年和2021年，房企海外債到期規模將分別達297.86億美元、316.38億美元，房企償債規模正在逐年走高。不過，今年下半年房地產企業海外美元債到期規模會從上半年的210億美元下降到111億美元。從長期來看，匯率波動對依賴美元債融資的企業可能會造成一定的沖擊，但由于多數房企短期內美元債到期壓力不大，匯率出現短時波動對房企的影響仍可控。

    與此同時，房企的整體融資成本正在水漲船高。觀點指數研究院的統計數據顯示，2019年上半年房企的平均融資成本為6.96%，單月則呈現波動上漲趨勢。其中，4月的融資成本位列上半年之首，為7.59%。從房企本身來看，有個別小型房企融資成本高達15%。此外，也有部分債務壓力較大的大型房企或龍頭房企發債成本高于10%。今年下半年，融資收緊會在數據上有更多的呈現，房企也需要在預期收緊的融資形勢中保存實力，為下一輪洗牌做好準備。

    日前，央行召開銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會強調，嚴禁消費貸款違規用于購房，加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產的資金管理。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，本次會議明確提出對高杠桿經營房企的管控，尤其是對有息負債規模和資產負債率等數據的管控，預計下半年部分房企在發債等方面會比較節制，同時也會積極進行債務的清償，以降低資金壓力。