房企踐行高質量發展——“華聯發展”高質量路徑引發專家關注

    在“穩”字當頭的樓市調控政策以及國內房地產市場供需結構發生變化的環境下，房地產行業已經告別了過去高歌猛進的“黃金時代”，站在了從擴張式高增長到高質量轉型發展的十字路口。

    日前，新華社中國經濟信息社聯合中華工商時報社邀請專家學者和業界人士，召開“高質量發展專題研討會”，從華聯發展集團的案例剖析出發，探討我國房地產企業向高質量發展轉型的有效路徑，并發布了華聯發展集團有限公司高質量發展報告。

    華聯發展集團有限公司高質量發展報告顯示，盡管巨量的沉淀投資尚未進入收益期，但華聯發展集團有限公司近年來的各項業績都顯示其高質量發展的結果和趨勢，而其旗下的控股企業華聯控股股份有限公司的各項業績則尤為亮眼。華聯集團之所以走上高質量發展道路，是其35年來先后兩次創業、以及20年來不斷調整創新的結果，是創意文化引領的結晶。

    先看華聯控股股份有限公司：

    ——它雖然體量不大、2017年資產規模只有87億，營業收入只有近40億元，但凈資產2017年底達到44億元，凈利潤有13億元多；

    ——與諸多大型開發商動輒80%、90%的資產負債率相比，這家新型房地產企業的負債率只有42%，有息外債只有6億元，沒有壞帳和不良資產；

    ——它的自持物業比重很高，不動產近22萬平方米，租金年收入達到3.6億元，為企業可持續發展提供堅實保障；

    ——它堅持高分紅比例，2016、2017兩年為股東分紅9億元，分紅占凈利潤的比例分別高達25.39%和42.49%，力度堪比金融藍籌股；等等。

    華聯控股股份有限公司是華聯發展集團旗下的控股33%的上市企業。

    再看母公司華聯發展集團：

    與大多數集團母公司和控股上市公司之間“子肥母瘦”的畸形關系相反，雖然華聯發展集團匠心塑造出了華聯控股股份有限公司這樣的精彩“作品”，但其自身并沒有“筋疲力盡”，而是共同輝煌、協調發展、相得益彰。

    到2017年底，華聯發展集團資產規模近150億元，凈資產近74億元，營業收入55億元，凈利潤逾13億元，三項主要財務指標分別是1996年底的27倍、17倍和100倍。

    也就是說，華聯發展集團的資產負債率同樣也很低，不到50%；資產、凈資產收益率也都很亮眼。

    這是華聯發展集團剛剛投入巨資的許多大型項目尚未進入收益期的前提下取得到成績。眼前的數字“謙抑”過后，即將迎來的是持續穩定的高收入未來。

    華聯發展集團的前身為華聯紡織有限公司，原本是純粹的紡織行業國有企業，歷經35年發展和幾度產業結構優化轉型，尤其是1997年以來的20多年的不斷轉型調整，現已“金蟬脫殼”成為以城市綜合體地產開發運營為主業、創業投資為輔業、資產規模近150億元的股權多元化大型企業集團。

    近年來，該集團因優越的資產質量和成長性而先后獲“深圳市百強企業”、“2017年中國房地產業綜合實力100強”企業、“廣東省最佳誠信企業”、“2017年度中國AAA級信用企業”等榮譽;旗下主要地產企業華聯控股股份有限公司連續兩年在博鰲論壇上被評為“中國地產風尚大獎•2017中國年度投資價值上市企業”、“2018中國房地產資本價值卓越企業”等稱號。

    一、財務與經營分析：

    1、基本財務數據分析

    華聯控股近5年的基本財務數據如下表：

    營收和利潤（億元）

    圖表顯示，5年來，華聯控股無論是營業收入還是扣非凈利，與上年同期相比，大多數都實現了大幅度增長。其中營業收入從2016年的21.71億元上漲到2017年的39.71億元，同比增長82.88%。相應的歸母凈利潤和扣非凈利潤分別從13.48億元和7.13億元上漲到13.43億元和13.38億元，同比分別增長-0.40%和87.53%。

    從上表可以發現，華聯控股自從2015年開始業績穩步增長。

    營業收入從2014年的2.05億元上漲到2017年的39.71億元，年復合增長率達到168.56%。

    扣非凈利則從2014年的-0.12億元上漲到2017年的13.38億元，年復合增長率超過381.35%。

    隨著華聯控股營業收入不斷提升和對成本費用的良好控制，華聯控股2016、2017年都實現了營收、凈利和凈利率三重增長的大好局面。

    華聯發展集團近5年的基本財務數據如下表：

   營收和利潤（億元）

    從上表可以發現，華聯發展集團5年來在各項指標上均表現良好，且基本呈現逐年增速上升的趨勢；在營業收入構成方面，均呈現穩步增長的態勢。

    從上表可以發現，華聯發展集團自從2014年開始業績穩步增長。

    營業收入從2014年的23.77億元上漲到2017年的54.75億元，年復合增長率達到32.06%。

    扣非凈利則從2014年的0.63億元上漲到2017年的13.41億元，年復合增長率超過177.14%。

    ROE=凈利潤/凈資產，從2014年的1.55%上漲到2017年的18.04%，年復合增長率達到126.62%。

    2、與同行重要數據比較

    （1）負債率

    據中證報日前報道，數據顯示，2017年一季度，130家上市房地產企業資產負債率為79.42%，已達到2005年以來最高點。一季報顯示，房地產開發企業中，中交地產、綠地控股、泰禾集團、*ST松江、陽光城、信達地產等近20家公司資產負債率超過85%，有近一半的企業資產負債率超過70%。

    2017年，開發企業凈負債率最高的云南城投達到543%，融創為260%、恒大280%。2017年上半年，融創資產負債率達到91.92%（債務/資產），在中國資產最大的10家地產公司里排名第一；碧桂園上半年資產負債率達到88%；萬科上半年資產負債率達到82%。

    但華聯控股負債率只有42%，華聯發展集團的資產負債率同樣也很低，不到50%；

    （2）凈利潤率

    數據顯示，2018年一季度，130家上市房地產企業實現營收和凈利潤分別為2998.84億元和334.57億元，凈利潤率大約為11%；

    但華聯控股達到25.62%左右，華聯發展集團2017年則達到24.38%，2016年甚至達到31.58%。

    華聯控股還因凈資產收益率表現突出、結果排名超過凈利潤總額名次的現象：在“2017年房地產開發行業A股上市公司凈利潤百強排行榜”中，萬科A以280.52億元位列榜首，保利地產和招商蛇口排名第二和第三，而華聯控股以13.43億凈利潤位列百強32位，位列126家房地產上市公司利潤排行第25位;在深滬兩市3024家上市公司中，華聯控股凈資產收益率排名第19位。

    3、轉型發展帶來的業績井噴

    如果我們重新審視近5年的基本財務數據圖表，就會發現，無論華聯控股、還是華聯集團，2016年、2017年的業績均大有井噴之勢。

    從營收上看，華聯控股2015年增加了2.04億，2016年增加了17.62億，而2017年一年營收就增長了18個億（與上年比）。

    這18個億是什么概念？對比華聯控股2014年的數據就能發現，

    這18個億的單年增量營收相當于2014年全年營收的900%。相對應的，2017年單年新增扣非凈利6.25億元，比2014年全年的凈利還要高。

    換句話說，2017年華聯控股通過自己的努力，單年“新創造”出近9個華聯2014年版出來，這種增長不可謂不驚人。

    從2014、2015年來看，前兩年還在個位數上盤旋徘徊的華聯控股房地產業，一旦進入2016年以后的收獲期后，馬上就顯示出“一飛沖天”的強大動力，營業額突然進入十位數，且2017年又比2016年增長80%多！這樣的“鳳凰涅磐”般的巨變，其實正是該公司完全擺脫高風險產業、度過轉型初期的地面滑行后，最終如同飛機那樣昂首起飛的成果。

    由上表可見，盡管有色金屬銷售仍是集團收入中份額居第二位的收入來源，但近5年來，作為集團核心業務的房地產銷售的比重卻在井噴式增長，房租及管理費及其他業務的份額也在不斷穩步增加。這顯示出集團和其旗下的控股公司并肩走在轉型升級道路上的可喜變化?？紤]到集團目前已經投入巨量資本的多個大型項目尚未進入收獲期的因素，可以預見未來必然會有更進一步的長期化的加速度發展趨勢。

    二、高質量發展啟示錄

    那么，從90年代中期的一個陷身夕陽產業困局、資產年贏利率還只有0.5%的舉步維艱的生產型企業，到如今有多項指標都顯示出企業健康發展的新型現代公司，華聯發展集團及其旗下重要成員企業華聯控股是怎樣突出重圍、一步步華麗轉身、最終走上高質量發展道路的？

    1、緊密追逐時代潮流不斷推動轉型調整

    華聯發展集團的源頭企業成立于1983年，是由原國家紡織工業部、中國國際信托投資公司和北京、上海、廣東等全國十八個省、市紡織工業主管部門等21家股東在深圳特區共同投資創辦的紡織窗口企業。

    華聯控股股份有限公司的前身為深圳惠中化纖實業股份有限公司（下稱為“深惠中”），系1985年由華聯集團、深寶恒等企業出資5000萬元合資興辦的一家深圳市最早從事專業化纖產品生產與經營的國營內聯企業，創辦初期，雖產品單一，但也產銷兩旺，取得了較好的效益，1994年在深交所成功上市發行11935萬股A股（股票編碼為000036）。1998年6月，深圳寶恒公司與華聯發展集團簽署股份轉讓協議書，將其所持有的“深惠中”30.72%的股權有償轉讓給華聯發展集團，每股轉讓價2.2元，共計9000多萬元。這次股權收購，使華聯牢牢掌握住了“深惠中”的控股權，也為未來的資本運作和產業調整能夠順利開展打下了堅實的基礎。其后，“深惠中”先后更名為深圳華聯控股股份有限公司和華聯控股股份有限公司。

    上世紀九十年代中期，華聯發展集團遭遇發展瓶頸：雖然資產已達到20億元，但集團純利潤每年只有一千多萬元。1997年，董炳根由中國服裝總公司總經理調任深惠中第一大股東——華聯發展集團總經理后，以解放思想為先導，啟動華聯“二次創業”，推動內部改革的深化。通過采取轉讓套現、股權置換和兼并收購等“三管齊下”的資本運營和一系列的改革調整，成功實現了“深惠中”兩次增發，購并重組了波司登、杭州宏華數碼等10余家企業，盤活存量資產20多億元，成功實現了從單純生產經營型向生產經營與資本經營結合型的轉變，推動企業走出了困境。

    其后，隨著我國加入WTO后紡織服裝產業的競爭日趨白熱化，華聯發展集團的經營風險逐步加大，以紡織服裝為主的產業結構面臨戰略轉型的巨大壓力。為了扭轉這種狀況，在多方研究論證的基礎上，華聯通過轉讓波司登和余姚華聯、寧海華聯的股權，關停新龍、聯昌、中冠、南華等深圳印染企業，逐步徹底退出紡織服裝產業，集中力量重點發展房地產業。

    2002年，華聯發展集團有效整合旗下地產、物業資源，組建了以深圳華聯置業為平臺的房地產集團，隨后布局上海、杭州、千島湖等，通過實施重點扶持和規模經營，穩健而快速地實現華聯地產的跨越式發展。期間曾一度試水紡織業的上游產業PTA等石化新材料產業，但鑒于其發展面臨國際油價變幻莫測、供求關系失衡等諸多風險，經再三論證，最終成功退出石化新材料產業。

    此次產業結構的調整重點是突出優勢，降低風險，推進產業結構的實質性優化，奠定了華聯可持續發展的良好基礎。

    2009年至今，經過前期的產業轉型、建設和探索，華聯發展集團審時度勢，退出紡織產業，放棄石化新材料產業，僅有的風險資產被成功剝離，在摸索中實現了產業的轉型和優化，主營業務全部轉到城市運營，主要利潤來源于地產銷售和物業經營兩大板塊收入。形成了以房地產業為主、創業投資為輔的產業體系，以深圳、杭州、上海及其周邊區域為重點的產業發展區域，最終走上了城市綜合體地產開發運營的地產專業化發展道路，實現了華聯的跨越式大發展。

    從“向產業鏈上游發力”到“產業結構的轉型創新”，從“紡織服裝及石化新材料”到“城市綜合體運營商”，華聯發展集團在不斷的探索中，最終走向了一條光明大道。董炳根指出，“華聯從2009年成功實現產業轉型跨越發展后，實際上就開始真正走上了高質量發展之路。”

    到2017年底，華聯發展集團資產規模近150億，凈資產近74億元，營業收入55億元，凈利潤逾13億元，三項主要財務指標分別是1996年底的27倍、17倍和100倍。

    2、以產品創新為靈魂將“品質”的追求置于“數量”之上

    盡管華聯發展集團在體量上與行業巨頭間存在著較大的差距，但華聯堅持以高質量發展理念和差異化鑄造競爭優勢，將“品質”追求置于“數量”之上，通過提升品質贏得市場，贏得口碑，贏得業界尊重。在董炳根眼中，每一個房地產項目都是一件藝術品，他說華聯在體量上不盲目擴大，就是希望能夠在質量、建筑內涵上多花些功夫，不盲目追求項目數量，只有專注于品質才能實現高質量發展。

    正是在這樣的發展理念指引下，華聯每一個項目的規劃設計力求創新，做出華聯特色。華聯城市山林花園入選國家地理雜志“100個中國最美麗的樓盤”，還被評為“達沃斯•2015中國十大人居范例金獎樓盤”；錢塘公館獲評2016年度中國十大超級豪宅之一，UDC時代大廈也成為杭州頂級的寫字樓項目，取得了較好的市場認可和品牌影響力。高質量讓華聯獲得了業界和市場的認同，建立起了具有一定知名度和規模的房地產品牌形象。正是這些極具個性化的精品項目贏得了市場認可，也收獲了遠高于一般地產項目的利潤。

    如位于深圳南山華聯紡織工業區的華聯城市中心項目，綜合應用了包括地基基礎與地下空間工程技術、鋼筋與混凝土技術等在內建筑行業10項新技術中的9大項、42子項，新技術應用種類多，覆蓋范圍廣，特點突出，在提高工程質量、降低能耗、加快新技術普及應用等方面發揮了顯著作用。該項目在項目建設工地上，智慧化工地、質量管理、安全管理、安全文明、綠色施工等建筑業新技術、新工藝獲得了業界的高度認可。

    作為城市綜合體的開發運營商，華聯發展集團將為居民提供美好生活的產品與服務、推動城市健康持續發展作為自己的追求目標，從城市運營的角度，通過規劃引導、產業培育、開發建設等多方面，深入關注客戶的需求，通過導入產業資源，推進產城融合，滿足客戶全工作周期的需要。

    董炳根說，我希望華聯發展集團能成為“百年老店”。要成為“百年老店”，企業文化理念、超越利潤的目標追求、永遠的進取和創新精神都不可或缺。在對企業涉及的各個方面做出綜合的長遠規劃時，把企業生存作為最大利益，要求企業在長期運營中持續獲得利潤，而不是追求當期利潤最大化的短淺指標。“一些能取得短暫利益的項目，如果會影響到企業的品牌、形象，會傷害到長期發展愿景，即使收益再豐厚，我們也堅決不碰。”

    華聯一直以來都很重視資產積累，現在華聯發展集團不動產近60萬平方米，考慮企業的長遠發展，盡量自持一部分物業。董炳根說，未來集團的經營管理中只要不出現重大的決策失誤，這些物業運營都能夠讓集團生存得很好，這個也是我非常重視自持一部分資產的重要原因。

    3、以文化創意引領高質量發展的方向

    華聯秉承“創意構筑未來”的企業理念，以打造藝術品建筑的思維，將品質融入并扎根于企業發展的文化之中。而其領航者董炳根以“讓心靈先到達那個地方”的企業家情懷，帶領著企業走向每一個遠方。

    “我把房地產項目作為藝術品來看，是因為這里面包含的內容非常廣泛，人文、地理、建筑造型、結構布局等等，涉及到文化、藝術等多個方面。”董炳根說，華聯的每個項目規劃設計他都會親自把關。

    他認為，每個項目都有很大的創新空間，特別是商業旅游地產，創新空間是無限的。“我們的企業理念是‘創意構筑未來’，未來生活需要有創意，開發商需要有創意，我們要學習世界上房地產建設的先進經驗和理念，尊重市場和消費者的行為習慣，同時用創新去引導市場，用大膽的創新走在時代的前沿。”他說，“比如星光大道項目，我們想成為中國唯一一條文化藝術星光大道，現在基礎設施已經完成，但從長遠目標，社會影響力還不夠，下一步還要進一步完善它的文化設施，把文化、商業、旅游結合起來，真正成為一條商業旅游文化街區”。

    在華聯，董炳根有兩句名言廣為流傳，其中一句是“讓心靈先到達那個地方”。

    上個世紀著名的探險家約翰.戈達德曾說，我總是讓心靈先到達那個地方，隨后周身就有了一股神奇的力量，接下來就只需沿著心靈的召喚前進。

    董炳根時常講述這個故事，用來激勵自己和整個華聯。他說，“我們現在做的很多事，以前連想都是不敢想的，就像早期的華聯人誰能想到現在華聯會建設和運營大型商務綜合體？現在我們不都做起來了。很多事首先要心靈先到達那個地方，才有明確的方向和目標，才能夠勇往直前。”

    董炳根說：“華聯成為百年老店，是集團上上下下的目標。企業上下應該讓心靈先到達百年之后。”

    4、以高質量的規劃籌謀長久發展

    高質量的規劃，在華聯發展集團的發展里程中具有戰略引領作用。

    土地成本在房產建設中的比重相當高。華聯較少通過市場上招拍掛獲取土地，更多的是基于早年富有前瞻的戰略部署和產業規劃，在資產重組或關停并轉紡織企業的過程中，通過股權收購、產權收購或者置換等方式，積極獲取土地資源的完整權屬，留下了諸多原有的工業區或廠房土地儲備，從而為后期的地產開發儲備了寶貴的土地資源，給物業經營掃清了障礙，獲得了自身產業轉型所帶來的最大化收益，避免了土地資源成本過高所帶來的高風險，保證了較低的土地資源成本，為項目開發和產業建設帶來了巨大的成本優勢。

    現如今的華聯地產產業布局，重點集中在深圳、杭州和上海，均為一線城市，董炳根認為，這些城市處于地產開發熱點區域，地產市場表現良好，去化能力強，項目后期的市場銷售壓力相對較小，這對項目的高周轉和減少資金壓力等方面都有著重要的保障作用。

    未來，華聯發展集團經營發展重心仍將集中在一線和二線核心城市。對土地資源的獲取，華聯還是堅持不拿地王，通過產權式并購、城市更新、新產業拓展等方式獲取更多的土地資源，以提升公司的可持續發展能力。

    隨著粵港澳大灣區建設成為新的經濟熱點，華聯積極跟進，將其發展戰略融入粵港澳大灣區的發展大局。比如原華聯紡織工業區位于前海、后海、蛇口的黃金三角中心點，占地面積近13萬平方米，其更新改造的定位、建設與運營，都強調主動融入粵港澳大灣區的建設。

    根據規劃，該項目將從三個方面融入大灣區發展：一是構建兩園一城，產業互動、產城融合的發展格局，建成后的華聯城市中心以新經濟為主體，集產業研發、產業空間、配套居住空間、休閑空間于一體。二是通過規劃引領、統籌發展策略，考慮產城融合發展的需求，從區域功能需求和人口結構出發，統籌落實，使教育、交通、環境、生態等與灣區建設相融合。三是產業功能規劃與產業體系立足于粵港澳大灣區，充分發揮毗鄰前海深港現代服務業示范合作區、后海超級總部以及深圳灣口岸等區位優勢，打造“數字經濟十知識經濟”的產業發展格局。

    目前，華聯發展集團作為股東之一的前海梧桐并購基金，正圍繞著與粵港澳大灣區發展相契合的新經濟、新產業進行布局，對互聯網、信息化、工業自動化、大健康、環保節能、軍工轉民用、文化教育等行業領軍企業進行投資。

    三、總結和展望

    回顧華聯發展集團35年的創業歷程，董炳根感慨萬千地說，不管是艱苦創業、造就華聯輝煌的“一次創業”，還是開拓進取、再創輝煌的“二次創業”，35年的發展都來自于一次次的變革和創新，這是華聯實現高質量跨越式發展的基因和靈魂。

    所謂“發展無止境，改革無窮期”就是要面向未來。時勢和環境在變，很難有固定的模式或者經驗可以照搬照抄，因此華聯的路徑、方法、手段等都要隨機應變。這就要求華聯要立足崗位，進一步解放思想，繼續發揚創業拓荒和改革創新的精神，審時度勢，保持與時俱進，始終將創新、創造、創意全程貫穿于華聯的每一項工作之中，牢牢把握改革創新的主動權，以創新的思維抓住發展機遇，用改革的辦法破解發展中的難題，踐行“創意構筑未來”的企業理念，不斷推動華聯事業的科學發展。

    董炳根表示：一是要將華聯發展集團打造為成為“百年老店”。在對企業涉及的各個方面做出綜合的長遠規劃時，把企業生存作為最大利益，要求企業在長期運營中持續獲得利潤，而不是追求當期利潤最大化的短淺指標。二是盡量自持一部分物業，為未來鋪路，為后人打基礎。三是開發建設等多方面，深入關注客戶的需求，通過導入產業資源，推進產城融合，滿足客戶全工作周期的需要。同時，華聯還將積極參與美麗鄉村建設，結合鄉村旅游、共享農莊、鄉村度假、健康養生等探索鄉村生活綜合體的開發建設與運營。最后是找新的經濟增長點，做好主業的延伸，做好輔助產業的開拓探索工作。

    宏圖躍然紙上，遠景隱見霞光。已經走上高質量發展之路的華聯，如同一幅緩緩展開的潑墨巨畫，精彩眩目；又好似一輪冉冉升起的旭日，光芒益熾！-CIS-