房企千億之惑：加速or放慢

    在經濟下行與樓市調控的雙面夾擊下，地產行業壓力漸顯。但從當前已披露2018年年報的企業經營情況來看，各大房企的整體規模業績進一步實現了增長，全國千億級房企數量已從2017年的17家，增加到現在的30家，包括金科、陽光城、中國金茂（3.42+0.88%）等已成功晉級。

    業內人士指出，新晉千億房企實現百億向千億級跨越發展，基本具有共同規律：均衡布局、土儲充足、聚焦一二線城市等。隨著行業集中度提升，千億已成為未來參與行業競爭的門檻，千億之外的企業則面臨被邊緣化的風險。而邁入千億門檻的房企往往也受擴張過快、杠桿過高等困擾，同時負債水平高、利潤率低等問題也是未來需要調整的目標。

    千億野心

    與行業整體放緩不同，2018年中國銷售規模超過千億級的房企數量依舊在增加。從目前已發布的房企年報來看，2018年行業新增千億房企13家，達到30家。而在去年初定下千億目標的房企至少有46家，房企實現規?；膽B依舊迫切。

    新城控股高級副總裁歐陽捷認為，地產行業8-10年時間左右會進入寡頭時代。一旦寡頭階段來臨，8強房企市場占有率將超70%。

    事實上，地產行業集中度的確在今年大幅上升。據克而瑞發布的《2019中國房地產開發企業500強測評研究報告》指出，2018年房地產行業集中度持續提升。前四大地產企業銷售金額占比從2013年的6.93%上升至2018年的14.17%，以銷售金額計算的10強、20強、50強、100強房地產企業市場份額分別為24.04%、36.06%、51.95%、63.50%。各梯隊市場份額基本處于穩中有升的趨勢。

    易居研究院市場研究總監嚴躍進分析，從總體趨勢上看，龍頭房企憑借自身在拿地、融資等方面的優勢，快速進入相對活躍的市場。通過合理的業務布局，保證業績的穩定性。尤其是在當前行業下行、市場不穩定的背景下，只有擁有持續穩定的拿地節奏，才能抵御市場寒流來襲時的變化。相對而言，中小房企則因地域限制，2018年業績出現較大分化。

    “另一個與融資有關的背景也不能忽略。”一位地產行業觀察人士分析，對金融機構而言，千億房企抵御風險能力更強，信用違約幾率較低，是優良合作對象。這也造成了房企爭相沖擊千億門檻，搶奪資本市場入場。

    “從企業發展角度上看，高周轉是化解企業運營風險的關鍵。”一家龍頭房企掌門人曾如此闡釋他對規?；睦斫?。而他的公司在短短幾年時間里，從數百億沖到數千億，并登上行業榜單的前列。

    新晉級千億的房企，幾乎都在復制領跑者的成功經驗。借助全國化布局和高周轉規模實現彎道超車，包括陽光城、金茂、中南置地等多數后崛起的房企銷售額幾乎每年都保持了高速增長。

    千億后財務數據

    并非邁入千億門檻就萬事大吉。

    實際上，為取得跨躍發展，新晉千億級企業無不以加杠桿的形式，尋求起飛，高負債率與高增長長期以來一直并行。嚴躍進表示，隨著宏觀經濟的變化、地產行業下行，以及整體融資環境的收緊，房企高杠桿的財務風險已經開始顯現。依靠加杠桿來加速擴張的模式比以往的風險加大不少。

    實際上，去年銀億股份因資金周轉困難，致使發行的公司債券“15銀億01”未能如期償付；以及佳源國際因深陷業績注水及債務兌付危機等傳聞導致股價閃崩等，都被認為是因高杠桿擴張所引發的危機。如何保持發展速度與財務杠桿的平衡，是擺在剛剛邁入千億規模和正在沖擊千億門檻房企們面前的課題。

    陽光城是近年來被行業貼上了高增長加高負債兩個標簽的房企。據該公司年報顯示，“加大去化量、保證供貨量、追回款”是陽光城一年來的工作重點。保持規模增長的同時，多方強化財務杠桿合理運用。截至2018年底，陽光城凈負債率下降至182.22%，同比下降了70個百分點，雖然負債率仍高于行業平均水平，但財務狀況改善明顯。

    另一家剛跨躍千億門檻的公司中國金茂，2018年財務杠桿也呈下降狀態。報告期內，中國金茂的凈負債率為71%，較2017年下降了2.3個百分點，貨幣資金258億元，同比增長14%，資金增長讓企業短期償債風險下降。

    降負債之外，對千億級房企而言，盈利能力同樣十分關鍵。

    從目前以發布年報的房企來看，并非所有的千億級公司在企業利潤方面都表現優異。統計顯示，包括富力、遠洋、綠城這些名企2018年度利潤均有所下降，甚至“腰斬”。外界分析，富力受之前收購大量酒店資產帶來的影響仍在持續。而綠城則是因為年內計提的物業減值虧損撥備增加明顯所致。2018年遠洋凈利潤為35.74億元，同比減少30.12%，被外界分析為因重倉調控區域所致，未來需調整投資結構以應對市場風險。

    中原地產首席分析師張大偉分析，2018年房企利潤率出現下調的主要原因在于資金成本相比2017年明顯上漲。2018年隨著監管層嚴控銀行信貸和信托資金違規進入房地產市場，房企融資難度越來越大。

    質量還是速度

    盡管當前市場出現回暖跡象，但在“以穩為主”的政策大環境下，尋求有質發展、效益與規模并重已經成為諸多房企的共識。

    萬科在發布2018年業績報告同時發布的《致股東》中指出，在房地產白銀時代，市場單邊快速上漲、行業整體快速擴張的紅利期已經結束。

    億翰智庫研究報告顯示，各大房企目前公布的銷售目標已直觀體現了房企“降速求穩”的初衷。從梳理的數十家房企業績目標來看，2019年目標對比2018年銷售增幅均值為21%，相比去年的數據下降了逾20個百分點。

    需要注意的是，對于“降速求穩”各梯隊企業間還存在些許差異。統計顯示，2000億元規模及以上房企2019年目標多處于10%-15%區間。因對規模提升已不迫切，在市場前景仍不明朗的情況下，多數主動放緩業績增速，如碧桂園（8.35+0.00%）提出提質控速，萬科表態要收斂聚焦、鞏固基本盤。千億規模及以上房企2019年目標多處于15%-20%區間。該類房企在達千億規模后，有意識地放慢速度，為匹配自身規模開始著力優化各方面的能力。這也是這些千億房企同比增幅下滑的原因。如陽光城、雅居樂等都表示，千億之后將會更關注品質，而在投資上都顯示出審慎態度。

    但千億規模以下的房企，尤其是沖擊千億的公司在2019年目標多處于20%-30%區間，依舊保持積極擴張心態。

    業內人士指出，“千億軍團”擴容，與近年來增量市場擴大有關。2010年，全國商品房銷售額為1萬億元，到2017年已達到13萬億元，七年時間增長了13倍。這也是萬科用了數十年才實現千億規模，但近幾年來一些中型企業僅花費了幾年時間就跨越了千億門檻。但現在的問題是，隨著整個行業進入下行通道，未來的空間能不能容納更多的千億公司。