擴募與首發齊頭并進 公募REITs市場持續擴容

    本報記者 昌校宇

    6月份的公募REITs（不動產投資信托基金）市場持續升溫：國內首單保障性租賃住房REITs——華夏北京保障房REIT擴募發售順利完成；同時，中金亦莊產業園REIT發行首日即告售罄，市場認購熱情高漲；此外，中金中國綠發商業REIT于6月13日正式開售，中銀中外運倉儲物流REIT于6月2日獲批，市場擴容步伐明顯加快。

    業內人士認為，無論是存量項目擴募完成，還是新增項目持續落地，均充分印證了公募REITs市場“首發+擴募”雙輪驅動格局進一步深化，也標志著公募REITs常態化發行穩步推進。

    擴募提升基金成長潛力

    6月13日，華夏基金發布公告，宣布華夏北京保障房REIT擴募發售正式完成。這不僅為保障性住房建設開辟了可持續融資新渠道，更以實踐驗證了REITs擴募機制的高效性。

    根據公告，華夏北京保障房REIT本次采用定向擴募、競價發售方式，共向24個特定對象發售，最終發售價格為4.220元/份，擴募發售基金份額共計約2.24億份，募集資金總額約為9.46億元（不含募集期利息）。華夏北京保障房REIT首發資產和本次擴募購入資產均位于北京市。其中，擴募購入的基礎設施項目為房山區朗悅嘉園項目、通州區光機電項目、大興區盛悅家園項目以及海淀區溫泉凱盛家園項目。

    華夏北京保障房REIT自2022年8月份上市以來，一直保持著穩健的運營態勢，同時積極回饋投資者，基金歸屬于2024年的兩次分紅，共向投資者派利5385萬元，按首發募集規模計算的可供分派率為4.29%。華夏北京保障房REIT首發資產海淀區文龍家園和朝陽區熙悅尚郡兩處公租房的出租率和租金收繳率均維持在高位，為擴募奠定了堅實基礎。

    華夏北京保障房REIT基金管理人華夏基金相關人士表示，作為保障性租賃住房REITs領域的首次擴募實踐，華夏北京保障房REIT的擴募具有突破性意義，不僅為同類型產品樹立了估值提升、資產優化的行業標桿，更為后續更多保障房項目對接REITs市場提供了可復制、可推廣的范本。此次擴募不僅實現了存量與增量資產的良性循環，顯著提升了產品的成長潛力，更為投資人提供了參與北京市保障性住房發展的新機遇，進一步提升了公募REITs的長期配置價值。

    擴募不僅是資產規模的擴張，更是對運營管理能力的考驗。華夏北京保障房REIT原始權益人北京保障房中心有限公司（以下簡稱“北京保障房中心”）經過十余年發展，已經成為北京市最重要的保障性住房投資融資、建設收購和運營管理主體。業內人士認為，華夏北京保障房REIT的擴募標志著北京保障房中心通過REITs這一創新金融工具，不僅打通了保障房領域的“投融建管退”全周期通道，更探索出一條兼顧社會民生保障與資本市場回報的可持續發展路徑，有力彰顯了金融創新工具對重大民生工程的支撐作用。隨著更多優質保障房資產納入REITs平臺，首都住房保障體系將獲得更強大的資金支持，為改善民生居住條件提供可持續的動力引擎。

    “一日售罄”產品再現

    “一日售罄”的中金亦莊產業園REIT于6月10日起正式發售，由于公眾投資者累計有效認購規模超過初始募集規模上限，發行僅一天便提前結束公眾募集。6月12日，該產品比例配售結果出爐，本次中金亦莊產業園REIT發售募集規模達2368.23億元（含戰略配售、網下發售和公眾發售），是其首發募集規模10.88億元的217.67倍。根據配售結果，本次戰略投資者將按100%配售，網下投資者和公眾投資者配售比例分別為0.38105434%和0.05560442%。

    中金亦莊產業園REIT基金管理人中金基金相關人士認為，項目發行受到廣泛關注，不僅將對北京市存量產業園區資產盤活產生良好示范效應，也將為資本市場參與分享產業園區市場發展紅利提供重要投資工具，同時也將吸引更多投資人關注和支持公募REITs產品，進一步助力我國公募REITs市場高質量發展。

    此外，中金中國綠發商業REIT于6月13日正式開售，產品募集基金份額共計5億份，認購價格為3.160元/份，預計募集資金總額為15.80億元。

    截至6月13日，年內已有8只公募REITs成功登陸資本市場。待中金亦莊產業園REIT、中金中國綠發商業REIT、中銀中外運倉儲物流REIT完成上市后，全市場REITs產品數量將擴容至69只。值得關注的是，我國公募REITs市場近期迎來重要里程碑——6月5日總市值首次突破2000億元大關。