房貸利率今“換錨” 實際利率變動有限

    根據央行此前公告，自今日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。央行省一級分支機構在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

    雖然商業性個人住房貸款利率的定價基準從貸款基準利率變為LPR，但在“房住不炒”的政策基調下，房貸利率“換錨”對實際利率水平影響不大。央行有關負責人此前也表示，定價基準轉換后，與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

    實際上，自央行宣布房貸利率定價基準新政以來，各大銀行就在進行系統切換、合同文本調整等方面的準備，個別城市的部分銀行已試水新的房貸利率定價方式。如9月初起招商銀行在深圳地區的部分房貸業務利率已經掛鉤LPR，首套和二套房貸利率分別在最近一個月相應期限的LPR4.85%基礎上加30個基點和60個基點，分別為5.15%和5.45%，而此前首套房貸利率為5.145%、二套為5.39%。

    另據了解，北京地區新的個人住房貸款定價基準為：首套商業性個人住房貸款利率為LPR加55個基點，這與此前銀行普遍執行的在基準利率基礎上上浮10%的利率水平幾乎相當；二套商業性個人住房貸款利率為LPR加105個基點，較原有的二套房利率水平有所上浮。

    9月20日公布的最新5年期以上LPR報價為4.85%，與上一次持平。業內普遍認為，新的個人住房貸款利率政策從今日開始執行，5年期以上LPR是銀行發放住房抵押貸款等中長期貸款利率的定價參考，維持5年期以上LPR報價不變也體現了此前央行提出的“房貸的利率由基準利率變為參考LPR，參考的基準變了，但利率水平不能下降”，與當前房地產調控政策思路一致。

    不過由于房地產政策執行“因城施策”，對于不同城市的實際影響會有所不同，尤其是像上海等城市存在的首套住房貸款利率降至基準以下的“打折”情況將一去不復返。今日起在上海新發放的首套住房貸款利率，最低也要4.85%。

    此外，按照規定，新發放的住房貸款利率每年會有一次調整的機會，即借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年，每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。不過，住房貸款利率每年可以調整的部分僅限于定價基準部分，對于在LPR基礎上的加點部分，則在合同期限內固定不變。