黑石終止要約收購SOHO 潘石屹出售計劃受挫

    潘石屹賣出計劃再度受挫，根據SOHO中國（00410.HK）最新公告，鑒于先決條件進展不足，各方認定無法在最后截止日或之前滿足先決條件，決定不再推進要約收購。不過，9月10日SOHO中國的股價上漲了9.37%。

    6月16日公告顯示，黑石對SOHO中國發出全面收購要約，以取得SOHO中國的控股權。交易完成后，SOHO中國現有控股股東將保留9%的股權，收購價格為每股5港元，除去潘石屹夫婦要保留的10%，最高付出金額為236.58億港元。潘石屹夫婦持有SOHO中國63.93%股權。按計劃出售之后，潘石屹夫婦手里只有10%股權。

    目前SOHO中國股價為3.5港元，市值為182億元。而截至去年底，該公司每股凈資產為8.37港元。

    6月15日，SOHO中國發布公告，當日上午九時正起于香港聯合交易所有限公司短暫停止買賣。在停牌之前，SOHO中國股價連續9個交易日上漲，漲幅高達58.33%。

    收購

    要約收購后，SOHO中國將繼續在港交所上市。SOHO中國現在持有并管理130萬平方米商業物業。官方新聞稱，黑石十分看好SOHO中國在北京和上海持有的商業物業，以及一流的管理團隊，此次要約完成后，黑石計劃保持公司的現有主營業務和管理團隊。

    根據公告，要約收購后，公眾持股可能不足以保持其上市地位，黑石和SOHO中國將采取措施確保要約收購后有足夠的公眾持股。

    SOHO中國股價長期大幅低于凈資產，股價萎靡不振，只有收購消息，才能刺激公司股價上漲，在此之前，已有三次收購信息傳來。

    2019年10月30日，有消息稱SOHO中國將考慮以80億美元出售中國的辦公大樓權益。午后SOHO中國股價大漲，一路走高，盤中最高時漲幅曾達到26.64%。截至收盤時報2.7港元/股，漲幅17.9%。31日早間，SOHO中國在港交所發布公告：公司不知悉任何需公布的與集團資產出售相關的資料。當時有稱，黑石集團聯合新加坡國有控股的GIC公司成立買方團，有意收購SOHO中國在北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO復興廣場。消息人士還透露，SOHO中國還有五個意向在售項目，8個項目總價值人民幣500億-600億元，計劃所有交易在未來兩年內完成。

    2020年3月10日午間，SOHO中國股價突然急速拉升，上漲37.58%，SOHO中國向港交所申請暫停交易，停牌時的股價為4.10港元，有媒體援引知情人士稱，黑石正在與SOHO中國進行排他性的私有化談判，準備以每股6港元，總價40億美元的價格將其私有化，并且黑石將接管SOHO中國的債務。根據財報顯示，截至2019年6月底，SOHO中國債務為47億美元，加上40億美元收購價黑石總共要付出87億美元，約為600億元人民幣。

    2020年11月，市場再度傳出SOHO中國私有化的信息，這次緋聞買方為高瓴資本。不過，高瓴資本火速澄清，稱無意私有化SOHO中國。

    SOHO中國年報顯示，截至2020年12月31日，SOHO中國的凈資產負債率約為43%，借貸共計約184.70億元人民幣，不過平均借貸成本約為4.7%，在地產公司算是比較低的。

    去年SOHO中國營收增長19%，不過營業成本增長至8.01億元，增幅為137.7%，全年凈利潤同比減少58.83%，為5.435億元。

    據稱，在SOHO中國工作了22年的原執行董事兼總裁閻巖，在2018年加盟了黑石集團，這是黑石收購SOHOU中國的連接點。

    賣出

    SOHO中國出售資產是從2014年開始的。

    2014年，SOHO中國將上海SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場以52.32億的價格出售給了金融街控股，同年9月，SOHO中國將上海凌空SOHO10萬平米物業以30.5億的價格出售給攜程網。

    2015年，SOHO中國將上海外灘國際金融中心地塊，以84.93億元價格出售。2016年，SOHO中國又將上海SOHO世紀廣場賣給國華人壽保險，總價32.2億元。

    2017年，虹口SOHO、凌空SOHO分別以35.7億元、49.44億元賣給了新加坡公司吉寶置業和香港知名私募基金公司基匯資本。

    2019年，SOHO中國先后出手了總價值78億元的13個辦公物業項目以及價值7.61億元2583個地下停車位。

    從2014年開始，SOHO中國陸續通過出售資產套現超過350億元。與此同時，公開土地交易市場中就鮮少有SOHO中國的身影。

    之所以賣賣賣，跟潘石屹對中國地產行業的看法有關，他根據銀行利率計算，認為現在的房價和地價都高估了。

    2017年，潘石屹接受媒體采訪時表示，“SOHO自從決定銷售物業以來，一直秉持做生意最基礎的原則，就是低價買入、高價售出。”

    他在不同場合反復講過，衡量商業物業價值的標準是租金回報率。在美國，在利率非常低的情況下，一般商業物業的投資回報率是5%，特別好的項目大概能達到4.7%或4.5%。而在中國，凈租金回報率僅有2.7%左右，同時利率比美國高出好幾倍。因此，潘石屹覺得這個時候是出售物業比較恰當的時機。

    潘石屹算的賬是：“在北京這樣的城市，SOHO中國的租金回報率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過了4%，這幾乎是地產業最低的資金成本，但在此情況下，這意味著全年的物業經營仍然會虧損2%，這個生意怎么做呢？”他以前表示過不會出售外灘SOHO和望京SOHO，但后來這些資產也進入了出售名單。

    潘石屹曾表示自己是生意人，要低買高賣，不過這些年潘石屹一直在賣，而沒有買。