房地產并購熱度緣何回升？

    ■王麗新

    8月份以來，房地產行業收購并購熱度持續回升，企業加快處置資產、回收現金，以緩解流動性壓力。

    據克而瑞地產研究中心監測，8月份重點受監測房企共涉及26筆并購交易，總交易對價達367.3億元，同比大幅增加116.2%、環比增長200.8%，交易規模升至半年以來的小高峰。

    在筆者看來，這一現象是由多方因素共同形成的。對賣方來說，上半年回籠資金規模不及預期，但年底前償債壓力不小，因此不得不低價轉讓項目，籌得資金用于正常經營和還債；對買方而言，7月份以來一系列利好政策出臺，市場預期轉好，通過并購增厚優質資產底盤，是較為恰當的補貨時機。

    從政策方面看，房地產行業利好政策密集出臺，提振市場信心和預期效果明顯，加大了行業收購并購的確定性。7月份以來，央行等機構發布多項政策，包括降低首付比、下調房貸利率、調降存量房貸利率等。同時，北京等多個一線以及重點二線城市已經相繼實施“認房不用認貸”政策，部分城市交易量開始穩步回升。以北京為例，執行“認房不用認貸”一周，二手房成交量已相當于半個月的成交規模，新盤到訪量也快速攀升。市場預期企穩回升，有利于縮短并購方觀望期，增加并購交易的確定性系數，促成交易快速達成。

    從企業角度看，上市房企融資渠道進一步打通，信用債發行企穩復蘇，股權融資有望迎來小高峰，增加優質房企擴表投資動力。7月份以來，央行等多部門連續釋放利好消息，房地產融資政策維持寬松，導致8月份房地產行業融資規模同比大幅上升。據中指研究院監測，2023年8月份房地產企業非銀融資總額為697.1億元，同比增長22.2%，其中，龍湖集團、美的置業等民營房企發行57.2億元信用債，規模為2023年以來最高水平。房企融資規模走高可為“補貨”提供更多“糧食”，增加并購投資的動力。比如，近日中國綠發111億元小公募更新至“通過”，公司表示，擬用于償還有息債、收購地產項目等。

    值得關注的是，去化率較好或者銷售預期確定性高的合作項目在并購市場受青睞。從克而瑞監測數據來看，8月份關注度較高的收購案是，碧桂園將廣州亞運城項目公司26.67%股權以12.92億元價格轉讓給中海地產，綠城中國以20.72億元收購與合景泰富合作的蘇州、杭州多個項目。

    優質房企優先選擇并購合作方項目的背后，一是合作項目中不同主體主要訴求不同，決策效率相對較低，可能會導致項目銷售進程較慢，若由一方收購其余合作方股權，會加快項目變現速度；二是上市房企股權融資及多種融資渠道打開后，部分融資能力較強的房企正在加快資產換倉，退出低能級城市資產，加碼對高能級城市的投資。

    還有一個值得關注的現象，商辦、文旅、物管等不同領域的多元化并購投資活躍度也在提升。這類資產產權及債務關系清晰，疊加房地產市場進入調整期后，標的價格下行，收購方壓力較小。有自購能力且有自用辦公需求的企業、機構投資者乃至個人投資者正在瞄準這一“抄底”時機，伺機出手。

    更重要的是，“AMC（資產管理公司）+代建”紓困模式已經跑通，這對盤活出險房企項目起到重要作用，增量資金入場也會增加市場收并購的機會。比如，8月份，藍城宣布與中國華融以“AMC+代建”的方式盤活臺州仙居北岸綠洲可售貨值超100億元的項目。實際上，自2022年底以來，由AMC介入提供增量資金，或協調各方資源成立并購基金，以并購+融資+代建方操盤項目等模式，已推進多個相關項目。

    總而言之，房地產收購并購市場熱度上升，這是好信號，意味著行業風險出清速度將加快，有助于全力推進“保交樓”工作，促進行業健康發展。