銀保監嚴查96家機構涉房貸款 房企以價換量先過“限價關”

    近日，多家媒體報道，銀保監會辦公廳決定在北京、上海、廣州、深圳、杭州等32個城市，對96家房地產信貸規模較大的機構開展房地產業務專項檢查工作。

    在中央政治局會議表態“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”之后，下半年房地產市場或進一步收縮。

    近日，多家媒體報道，銀保監會辦公廳已正式下發《中國銀保監會辦公廳關于開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》（以下簡稱《通知》），決定在北京、上海、廣州、深圳、杭州等32個城市，對96家房地產信貸規模較大的機構開展房地產業務專項檢查工作。

    《通知》要求，本輪檢查內容主要為房地產信貸業務管理情況、房地產業務風險管理情況，以及信貸資金被挪用流向房地產領域、同業和表外業務情況等，并將嚴厲查處各種資金通過挪用、轉道等方式流入房地產行業的行為。

    實際上，從7月31日至8月2日，央行3天內兩次“點名”房地產，直指房地產行業占用信貸資源較多，各類銀行要轉變傳統信貸路徑依賴，持續加強房地產市場資金管控。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次檢查主要針對房貸規模大、房貸業務風險大、與高負債房企合作密切、與交易火爆樓盤合作的四類銀行，體現了從金融領域穩地產的導向，也是房住不炒政策的進一步體現，預計有利于規范貸款資金流動，穩定房地產金融市場，并且對房企和購房者形成約束，規范購地購房行為。

    對于房地產企業而言，受到的影響將會更大。

    8月9日，一位百強房企高管對時代周報記者坦言，受融資收緊影響，目前企業資金壓力非常大。

    多位專家也向時代周報記者表示，接下來，房企更多將會考慮銷售回款和資金鏈問題，拿地將會更趨謹慎，下半年房地產開發投資增速將有所放緩。

    房地產成交增速持續下行

    房地產市場成交增速仍在下行中。根據國家統計局數據，今年上半年，我國商品房銷售面積增速呈現了降幅收窄到擴大的趨勢。今年1—2月、1—3月、1—4月、1—5月、1—6月，我國商品房銷售面積增速分別為-3.6%、-0.9%、-0.3%、-1.6%、-1.8%。

    金融政策收緊或加劇降溫趨勢。根據克而瑞研究中心提供的資料，7月底廣州首套房首貸平均利率約為5.28%，其中匯豐銀行已經從基準利率上調到上浮10%，華夏銀行從上浮5%上調到上浮10%，民生銀行（01988）則從上浮5%一下上調到20%；同期蘇州首套房貸款平均利率為5.87%，其中中國銀行（03988）從基準利率上調到上浮5%，工商銀行（01398）從上浮5%上調到上浮10%。

    杭州某中介人員嚴先生向時代周報記者表示，以四大行為主、市場80%的銀行已經將首套房首貸利率從基準利率上浮5%上調到基準利率上浮8%。

    58安居客房產研究院首席分析師張波則對時代周報記者表示，房貸本身對于房地產交易量的影響有限，且是從間接和側面起作用，“但是會在一定程度上減緩購房者入市的腳步，拉長購房周期”。

    7月延續成交降溫的態勢已經很明顯。中指研究院數據顯示，7月中指重點監測主要城市成交面積為1434.24萬平方米，環比下降2.74%。其中一、二、三四線城市環比降幅分別為8.07%、1.41%、2.18%。

    但時代周報記者注意到，房貸利率變動也存在城市和銀行間的差異。

    根據中原地產研究中心提供數據，目前北京、深圳兩地房地產按揭貸款利率無變動。

    其中深圳中原地產研究中心數據顯示，目前深圳首套房利率和4月并無變動，各主流銀行保持在基準利率上浮5%的幅度。

    合碩機構首席分析師郭毅向時代周報記者指出，預計目前樓市已經企穩的城市將迎來明顯降溫，處于向上態勢的樓市則會有小幅回落。

    對于市場總體而言，交行金融研究中心資深研究員夏丹向時代周報記者表示，目前房地產市場成交仍處于增速下行階段，政策收緊預計對后續成交會起到進一步降溫的效果。

    下半年房企持續承壓

    在這一輪房地產金融政策收緊中，房企將會“首當其沖”。

    今年5月17日，銀保監會對外發布《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》（“23號文”），全面封堵房地產通過信托的前端融資模式。

    加上近期，房地產行業又迎來三輪信貸政策收緊。融資環境趨緊、銷售放緩，疊加償債高峰期到來，房企資金鏈持續承壓。

    據華泰證券研報統計，8—12月，地產債總計到期量達2106億元，其中8—10月地產債單月到期金額較大。

    夏丹表示，今年上半年，在房企融資的各項中，開發貸款長期受名單制和限額的管理波動較小，受“23號文”和發改委政策要求影響，房地產信托增速正在持續下降、外債也在持續減少。“總體來說，今年上半年房企融資的情況是好于去年的，但今年下半年一定不及上半年。”

    在此情況下，房企如何破解困境？張波表示，在融資不放松的大背景下，減緩拿地速度和規模不失為一個短期應對措施。

    此外，銷售回款的重要程度也將提到越來越重要的位置，下半年“以價換量”的現象會在一些城市出現，尤其是已經明顯降溫的城市，房企大概率會采取犧牲部分利益的方式來達成業績目標。

    然而，房企“降價求量”并非能夠一廂情愿，首先還面臨著各地“限價關”。張宏偉指出，降價在一定幅度上才會對增加企業回款起到明顯作用，比如剛需盤需降價10%左右，高端盤則可能需要達到20%—30%。

    但目前各個城市均有“穩房價”目標，部分城市還有“限價令”限制漲跌幅度，比如房企需要降價10%，但在限價條件下僅能達到3%或5%，效果也打了折扣。

    除此之外，房企還須考慮已購房的老客戶對降房價的反應。