資金承壓 房企京城拿地仍謹慎

    隨著上半年北京最后一批土地以120.33億元總價拍出。截至今年上半年北京土地市場住宅用地31宗，總成交面積378.34萬平方米，同比上漲三成?？偝山活~868.65億元，同比上漲29%。從土地性質來看，北京土地市場限競房地塊供應仍是主流，但比例略有下降。尤其是臨近年中，不限價地塊供應開始逐漸增多。內人士指出，上半年土地市場受當前市場去化總體不佳等因素影響仍舊處于不溫不火的平穩狀態。房企拿地時，尤其是面對總價較高的地塊時，仍顯得較為謹慎。預計下半年房企融資若無明顯改善，北京土地市場上不會有明顯升溫態勢。

    賣地成交額同比漲21%

    上半年北京最后一批土拍在幾天前剛剛落槌。位于石景山、順義和平谷的3宗地塊在收官之戰中總共拍出120.3億元的總金額。

    根據北京中原市場研究部的統計，截至今年上半年北京土地市場已經成交33宗地，共396.15萬平方米，同比去年上半年上漲6%?？偝山活~910億元，同比上漲21%。平均溢價率10.67%。其中住宅用地31宗，總成交面積378.34萬平方米，同比上漲三成?？偝山活~868.65億元，同比去年同期上漲29%。溢價率11.24%，同比有所下跌。

    成交地塊中，限競房地塊為12宗，共175.87萬平方米，同比下跌10.7%?？偝山活~468.83億元，同比下跌12%。溢價率12.89%，同比下挫。

    從上半年土地供應區域來看，多數地塊在五環和六環外。但從成交情況來看，五六環外又沒地鐵的地塊，地塊成交溢價率都不高。而價格高的反倒賣得快，因為價格高意味著地塊位置好。

    業內人士分析，受嚴苛的土地出讓條件、樓市深度調控、土地供應節奏放緩等多方面影響，2018年以來北京土地市場較冷，“低迷”甚至一度成為2018年北京土地市場的關鍵詞。進入2019年，北京土地市場成交雖然仍“低迷”，但上半年收官時，供地節奏似乎有所加快。

    據諸葛找房數據研究中心統計，從5月10日北京舉行土地推介會之后，截止到6月低，北京已有8宗住宅用地掛牌，供地速度有所提升。

    非限競房地塊激活市場

    “其實公司已經把這塊地后續的營銷團隊都打造好了。”沒想到沒拿到。一位參與了剛落槌的石景山不限價地塊拍賣的一家房企內部人士告訴北京商報記者，公司本來對這塊地前期調研投入了大批心血，后續的營銷計劃都制定好了，可以說對這塊地志在必得。沒想到對手決心更大，現在超過了拿地預算，不得不割愛。

    從石景山土地遭熱捧可以了解到，非限競房地塊的熱度的確非同一般，這在之前北京土地市場上則非常罕見。今年上半年，土地出讓部門似乎有意識增加非限競地塊的數量，有意改變市場供應結構，以提高企業對土地市場的熱度。

    “不限價地塊供應量明顯增加是北京土地市場的一個重要轉變。”諸葛找房數據研究中心分析師岳蒙蒙分析。

    統計顯示，截至目前，北京土地市場已成交8宗不限價宅地。不限價地塊增多確實對市場產生了一定促動。業內人士分析，雖然不能說土地市場明顯松動，但出讓地塊更為多元，出讓規則更加靈活可能是個趨勢。

    市場進入深度調整期

    下半年土地供應大概率仍會加大。

    貝殼研究院統計數據顯示，2019年前5個月北京市住宅用地供應規劃建面同比增加15.1%，為近五年同期最高。同時，供地節奏也明顯加快。

    貝殼研究院首席市場分析師許小樂判斷，從歷史數據看，下半年住宅用地供應會多于上半年。但供地節奏會與商品住宅去化周期相協調，當前北京商品住房尤其是限競房去化緩慢，且近期高溢價土地的競得方主要為首次進京的房企，多數扎根北京的房企由于前期土地轉化的存量供應去化壓力大，而舉牌熱情低，因此近期土地出讓的情況不能作為土地市場大幅升溫的參考。

    另有行業人士指出，盡管近期北京供地節奏有所加快，但實際上房企對于拿地仍比較謹慎。市場已經進入深度調整期，市場預期沒有那么積極，房企拿地偏向審慎，另一方面債償壓力較大。

    合碩機構首席分析師郭毅認為，一些房企目前的土地儲備也不太足，希望能夠在公開市場上再繼續拿地。一旦價格超出了對地塊未來價值的預期，可能就會停止舉牌。

    專家指出，上半年土地市場受當前市場去化總體不佳等因素影響仍舊處于不溫不火的平穩狀態。