民生服務第一股 新希望服務今日在港成功上市

    5月25日，新希望服務控股有限公司（簡稱“新希望服務”，股票代碼3658.HK）正式在香港聯交所主板掛牌上市，農銀國際為其保薦人，至此物業行業資本陣營已有46家。

    此次上市，新希望服務同時吸引了Neptune（貝殼）、GreenBetter（小米）、CSIIL（中國四川國際投資）、PeakRe鼎睿再保險（復星國際）、Keltic（深圳凱爾漢湘實業）以及GoldenStar六家基石投資者認購，可見其長遠價值被看好，而3.8港元/股的定價，給到投資者較為可觀的上升水位。

    物管股被長遠看好，“現金奶牛”釋放光熱

    目前，我國物業管理行業呈現出規模大、增速高的藍海市場，預計2030年末市場規模將達2至3萬億元。而憑著物業行業存量+增量的發展路徑、無重大資本開支、凈現金的財務狀況、穩定的派息分紅等商業模式特點，使得物業板塊一度被稱為“現金奶牛”，IPO動作也是頻頻出新，目前仍有17家物企待上市。

    自4月推出恒生物業服務及管理指數后，各物管股更保持平穩上揚態勢，雖近期有眾多強勢新股分散關注，但新希望服務仍然成功趕上了這趟熱門專列。

    “小而美”的潛力股，跑出非對稱競爭優勢

    2014年，彩生活服務敲開香江資本市場的大門，到今天，在管規模排名前20的物企有超70%已上市，且規?；径计苾|方。后續排隊上市的物企大多以中小型為主，拋開規模因素，同質化競爭激烈的情況下，物業企業的服務質量、業績增長的潛力和確定性決定了估值的上限。作為“小而美”的新希望服務，如何跑出速度？

    從招股書中可以發現新希望服務幾個亮眼數據：2019年以每平方米58.23元的收益，在物業百強中排名第8；公司近三年整體毛利率水平均在40%以上；民生服務的業績從2018年的2830萬元增至2020年的1.17億元，復合增長速度高達103.6%。幾個數據已經足夠體現新希望服務強勁的增長潛力。

    內生+外生增長加持，帶來增長確定性

    截止最后實際可執行日期，新希望服務的在管樓面為1141萬平方米，截至2020年12月31日，已訂約未交付的還有508萬㎡，占現時在管樓面的44%。同時，依托新希望地產的穩步增長，為新希望服務提供了一個收益來源穩健的優質在管物業組合。以上內生條件，都加強了未來業績增長的穩定因素。

    對于物管公司成長關注的第三方擴張能力，新希望服務也有一套系統的打法。一方面仍會主要鞏固在成渝及華東的市場地位；一方面強化對醫療設施等高盈利潛力業態的拓展；亦計劃將全球發售所得款項凈額的70%用于投資收并購。雖然新希望服務外拓起步時間略晚，但2021年截止實際可執行日期即成功獨立獲得12份物業管理服務合約，由此彰顯的外生能力，對業績增長帶來護盾。

    圍繞民生的服務生態，跑出增值優勢

    因具政策支持，物管行業的中期展望變得更為正面，加上城市服務及新的收購機會，一個高復合增長率的未來正被預見，其中增值服務成為第三方擴張能力外的另一焦點因素。

    目前，上市物企的增值服務主要圍繞零售、美居、傳媒、房屋經紀等方向，但始終存在細分商業模式待完善、增值服務滲透率待提升的問題。這其中，供應鏈是關鍵影響因素，而這恰好就是新希望服務的優勢。

    以農牧、食品和鄉村振興為主體的新希望集團，在乳業、食品、快消等民生領域有完善的產業鏈和供應鏈，讓新希望服務能迅速進行上下游整合，再以細分領域的標準進行運營，滿足業主及住戶等在公共空間購物、旅游、娛樂等多方面需求，實現民生服務組合多元化，形成特色發展能力，前文提到的近三年103.6%的高復合增長率就是最好的證明。

    強化智慧與商業能力，穩步提升服務質量

    外拓能力、增值服務力體現投資價值，而智慧化和商業能力則表明成長性，提升服務質量。

    首先，是智慧化。當前幾乎中大型物企都有智慧服務平臺，但平臺服務的針對性和完善性皆有待進一步增強。新希望服務的“晚入學”，在行業大環境中并沒有落后。最近，公司就與小米達成戰略合作，在智能家居服務層面，完善拎包入住的智慧生態。同時，新希望服務還部署AI智能算法，開發社區級智慧生活服務平臺，逐步實現自動識別通道占用、高空拋物、外來侵入等異常情況，為居民提供一站式社區周邊服務。再加上常規的人臉識別、中央集控等系統，提高服務質量，推動精益管理。

    其次，是商業運營。一般說來，商業的毛利潤率普遍比物業高，而新希望服務便是一家商物一體的綜合性物業管理企業。在服務內容里，就包含商業市場研究及開業準備、商業管理服務及營銷推廣服務、商務物業租賃服務等內容。而在招股書中，新希望服務還計劃發展社區商業服務，打造15分鐘生活圈，帶來4+X社區業務組合，為客戶建立消費者中心、生活中心及社交中心，完善居民的生活場景，形成一個服務美好生活的閉環，自然帶來服務質量的提升。

    在上市儀式上，新希望集團董事長劉永好先生表示：“物業服務是一項長周期的、樸實的事業，要穩定地做出可持續價值，需要不斷提升社區服務和商業運營能力，真正成為一個能服務客戶美好生活、服務社區美好生活、服務城市美好生活的民生服務運營商”。

（編輯 張明富）