中指研究院發布《2023中國物業服務上市公司TOP10研究報告》：增速放緩但前景廣闊 板塊價值有望回歸

    本報記者 袁傳璽

    近日，中指研究院發布《2023中國物業服務上市公司TOP10研究報告》（以下簡稱“報告”）。報告顯示，2022年資本市場物業板塊表現較為疲弱，前十個月一直處于震蕩下行通道中。11月份，隨地產方面的利好政策出臺，物業板塊下跌趨勢被打破，出現一波明顯上漲，隨后盤整至今。

    在此過程中，物業管理行業企業的市值出現較大分化，很多企業不再追求盲目擴張，轉而更加注重有質量的發展。部分優秀上市公司及時把握發展機遇，結合自身實際，拓寬服務邊界，補齊服務業態，夯實基礎物業服務能力，在行業整體業績增長放緩的背景下，持續調整發展戰略，順勢而為，備受投資者關注。物業板塊市場分化加劇

    截至2023年5月5日收盤，64家上市的物業管理行業企業的總市值為3546.49億元，較歷史最低點回升36.35%。TOP10企業市值合計2667.90億元，占總市值的比例為75.24%，是尾部10名企業市值總和的145倍，市值分化顯著。市盈率方面，板塊整體市盈率反彈至14.54倍，優質企業及特色企業估值更高。

    去年，該行業企業的IPO熱度減退。2022年，物業管理行業的新股發行數量為6家，均在香港主板上市，較2021年上市數量減少8家；合計募資74.4億港元，融資總量收縮至2018年的水平。2023年以來，僅1家企業登陸資本市場。雖然物業行業企業的IPO放緩，但具有國資背景的物業管理企業、在商業運營、城市服務、IFM等專業賽道中的佼佼者以及有一定規模的物業企業，憑借信用好、資源足、穩健性強等諸多優勢，仍然具備沖擊資本市場的實力。

    基礎物業服務收入占比增長

    截至2022年底，物業管理上市公司管理面積均值約1.3億平方米，同比增長18.18%；合約面積均值1.80億平方米，同比增長約12.50%，管理面積與合約面積增速均較去年顯著下降。市場競標成主流拓展方式，2022年，物業服務上市公司管理面積中，來自第三方的占比較去年提升2.37個百分點，達53.89%，再創新高。

    行業并購更加理性，具有國資背景的企業成并購主力軍。2022年，物業管理行業共發生并購交易43宗，較2021年減少102宗；國資企業涉及總交易金額超40億元，占比過半。同期，物業管理行業營業收入均值46.44億元，同比增長19.38%。其中，基礎物業服務收入占比66.71%，同比增加7.77個百分點，占比為近四年來首次正增長。毛利潤均值為11.57億元，較去年略增0.25億元；凈利潤均值為3.66億元，回落至2020年水平，同比大幅下降28.66%；毛利率均值和凈利率均值分別為24.91%和7.88%，較去年分別下降4.19和5.32個百分點。利潤大幅下降，關聯交易等風險出清是主因，疫情管控導致的成本增加以及并購帶來的商譽減值等為次因。

    ESG助力行業可持續發展

    根據“中國房地產中長期發展動態模型”，全國商品房竣工面積、學校、醫院、產業園區、交通樞紐站、文體場館等建成面積及老舊小區等存量面積近300億平方米。2022年，受多重因素影響，社區增值服務增速放緩，部分上市公司甚至出現下降。但長期來看，社區增值服務市場空間廣闊，增長潛力大。

    創新型服務處于發展初期階段，近年來，以城市服務、IFM、商業運營等為代表的創新型服務強勢崛起，為物業服務行業打開了更大想象空間。上市公司獨立性增強，穩健發展正當時，行業基本面未變，板塊投資價值有望回歸。

    上市公司關聯方風險逐步出清，獨立性增強，行業聚焦核心業務、回歸本質，此為物業板塊股價回歸的直接動因。2022年，物業管理行業發展腳步放緩，上市公司逐步改變經營戰略，由“重規模增長”轉變為“重持續經營”，由“高速增長”轉為“高質發展”，發展節奏更穩健，也更可持續，此為物業板塊價值回歸的預期動因，有助于改變投資者對物業板塊的預期，提振投資信心。從長期來看，物業管理行業基本面并未改變，此為物業股價值回歸的根本動因。

    加強ESG（環境、社會和公司治理的簡寫）建設，提升長期投資價值。ESG可衡量企業可持續發展能力，成為影響投資者決策的關鍵因素。ESG從三個非財務指標出發來衡量和評價企業可持續投資價值的理念和評價體系，使企業在關注經營績效的同時，充分考慮企業所處的環境、社會、公司治理情況，降低企業綜合運營風險，實現高質量長遠發展。物業管理企業需要從ESG治理架構、及時應對政策指向、健全供應鏈管理等方面強化ESG建設，助力企業可持續發展。

（編輯 汪世軍）